La SCPI de défiscalisation (Société Civile de Placement Immobilier) est un outil permettant d’investir dans l’immobilier en pierre papier tout en effaçant une partie de l’impôt.
Concrètement, cette société civile permet au particulier de réduire son impôt sur le revenu au moyen d’un déficit foncier ou d’une réduction d’impôt (Pinel, Malraux, Denormandie).
Dans cet article, nous ferons le point sur la SCPI de défiscalisation afin de vous aider à investir dans la pierre-papier en réduisant votre charge fiscale.
Bonne lecture.
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Sommaire
Résumé
- La SCPI de défiscalisation contribue à réduire l’impôt sur le revenu du souscripteur.
- L’investissement peut donner lieu à une réduction d’impôt ou à un déficit foncier et doit répondre à des objectifs fiscaux et patrimoniaux précis.
- la SCPI permet d’investir en Pinel, Denormandie, Malraux ou Monuments historiques.
- Choisir sa SCPI de défiscalisation implique de prendre en compte la qualité des biens immobiliers, les performances passées et les frais de gestion.
- L’investissements en SCPI de défiscalisation peut donner lieu à un redressement fiscal ou à une perte en capital.
Qu’est-ce qu’une SCPI de défiscalisation ?
La SCPI de défiscalisation est une société civile ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif tout en donnant aux investisseurs l’opportunité de réduire leurs impôts.
La SCPI est fiscalement transparente (article 8 du CGI). Ainsi, les revenus perçus sont imposés à l’impôt sur le revenu en fonction de la quote-part de chaque associé :
- régime micro-foncier ou régime réel pour les revenus des recettes locatives
- revenus de capitaux mobiliers (dividendes) pour les revenus financiers
Les revenus supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Pourquoi une SCPI de défiscalisation ?
La notion de « SCPI de défiscalisation » signifie simplement que le souscripteur de parts peut bénéficier d’un déficit foncier ou d’une réduction d’impôt (Pinel, Denormandie ou Malraux).
Notez que l’investissement en SCPI peut poursuivre plusieurs objectifs :
- défiscaliser avec le déficit foncier ou des régimes de faveur
- obtenir un rendement et constituer un capital
- réaliser des plus-values lors de la revente des parts
Quelles sont les SCPI de défiscalisation ?
Les SCPI de défiscalisation sont principalement :
- SCPI déficit foncier
- SCPI Pinel
- SCPI Denormandie
- SCPI Malraux
- SCPI Monuments historiques
SCPI déficit foncier
La SCPI de déficit foncier permet d’imputer le déficit sur le revenu global annuel dans la limite de 10 700 euros. Elle concerne les investisseurs au régime réel dont les charges sont supérieures au revenus locatifs.
Les investisseurs peuvent déduire des loyers : les dépenses de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Le déficit est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
SCPI Pinel
La SCPI Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur 95 % de la souscription dans la limite de 300 000 euros. Le taux de la réduction d’impôt peut atteindre 18 % en cas d’engagement de location de 9 ans. Il est porté à 29 % en outre-mer.
SCPI Denormandie
La SCPI Denormandie donne droit aux mêmes avantages que la SCPI Pinel. L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur 95 % de la souscription dans la limite de 300 000 euros. Le taux de la réduction d’impôt peut également atteindre 18 % en cas d’engagement de location de 9 ans. Il est porté à 29 % en outre-mer.
À noter que le régime de faveur Denormandie concerne les logements nécessitant des travaux de rénovation ou d’amélioration.
SCPI Malraux
La SCPI Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur 100 % du montant de souscription affecté au financement d’opérations de restauration immobilière. Ce montant est plafonné à 100 000 euros par an et par contribuable.
Le taux de la réduction d’impôt oscille entre 30 % et 22 % selon la situation de l’immeuble.
SCPI Monument historique
L’investissement en SCPI Monuments historiques permet d’imputer le le déficit foncier relatifs aux travaux de rénovation sans limitation de montant sur son revenu global.
Attention : les titres doivent être conservés pendant 15 ans.
Tableau des différentes SCPI de défiscalisation
| Type de SCPI | Avantage fiscal |
|---|---|
| SCPI déficit foncier | Déduction du déficit foncier sur revenu global (limite de 10 700 euros) |
| SCPI Pinel | Réduction d’impôt base = 95% de souscription (limite 300 000 €) |
| SCPI Denormandie | Réduction d’impôt base = 95% de souscription (limite 300 000 €) |
| SCPI Malraux | Réduction d’impôt de 100 % des dépenses (plafond annuel de 100 000 €/an) |
| SCPI monuments historiques | Déficit foncier déductible sans limitation de montant |
Comment choisir sa SCPI de défiscalisation ?
Pour choisir sa SCPI de défiscalisation, l’investisseur doit tenir compte des avantages fiscaux et patrimoniaux espérés au regard de ses besoins. Pour cela, il doit avoir une connaissance approfondie de chaque dispositif en vigueur.
L’attention doit également être portée sur :
- les frais de souscription et de gestion des parts
- les modalités de sortie et de revente.
De surcroît, il est essentiel de se renseigner sur l’expérience de la société de gestion et la composition et la localisation du patrimoine immobilier. L’investisseur doit privilégier les SCPI gérées par des sociétés reconnues et expérimentées, disposant d’un patrimoine diversifié et bien situé.
A savoir : pour investir en SCPI de défiscalisation, l’accompagnement d’un professionnel du droit fiscal et patrimonial est particulièrement recommandé.
SCPI de défiscalisation : avantages et inconvénients
Avantages
La SCPI de défiscalisation à pour principal avantage de se constituer un patrimoine immobilier en pierre-papier et réduire son imposition.
Selon la nature de la SCPI, l’investisseur bénéficie d’un déficit foncier ou d’une réduction d’impôt permettant d’atténuer sa charge fiscale.
Par ailleurs, la gestion de la SCPI par une société de gestion agréée permet de décharger l’investisseur des contraintes liées à l’investissement immobilier (choix du locataire et gestion courante du bien).
Inconvénients
L’investissement dans une SCPI de défiscalisation vous expose à un redressement fiscal si vous ne respectez pas strictement les conditions d’octroi du déficit foncier ou des réductions d’impôt.
Par ailleurs, les associés peuvent subir une perte en capital en cas de baisse du marché immobilier ou de difficultés rencontrées par la société de gestion. En effet, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le rendement n’étant pas garanti, il faut se méfier des offres trop alléchantes ou des promesses trop optimistes concernant les avantages fiscaux offerts par certaines SCPI.
De plus, investir en SCPI induit des frais d’entrées (5 à 12 % de la valeur des parts) et des frais de gestion (8 à 10 % des dividendes). Cela réduit la rentabilité de l’investissement.
FAQ – SCPI de défiscalisation
Qu’est-ce que les SCPI de défiscalisation ?
Il s’agit de Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettant aux investisseurs de payer moins d’impôts tout en investissant dans l’immobilier en pierre-papier.
Quels sont les avantages des SCPI de défiscalisation?
Les avantages des SCPI de défiscalisation sont :
- bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu ou d’un déficit foncier
- diversification du patrimoine immobilier
- mutualisation des risques
- gestion déléguée des biens par des professionnels.
Comment investir dans une SCPI de défiscalisation?
L’acquisition de parts de SCPI peut s’effectuer auprès de son banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, depuis une plateforme internet ou auprès d’une société de gestion.
Quels sont les risques associés à la SCPI de défiscalisation?
Les risques associés à la SCPI de défiscalisation comprennent la vacance locative, la variation des taux d’occupation et des loyers, ainsi que la dégradation des biens immobiliers.
De plus, les avantages fiscaux sont soumis à des conditions strictes et peuvent être remis en cause par l’administration fiscale en cas de non-respect.
