LMNP 2026 (Location Meublée Non Professionnelle) : le Guide complet

En 2026, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste l’un des piliers de l’investissement locatif en France.

En effet, contrairement à certaines idées reçues, en 2026, le LMNP n’est pas supprimé. Toutefois, plusieurs évolutions fiscales viennent en modifier l’équilibre, en particulier sur la fiscalité à la revente.

Dans cet article, découvrez un point complet sur le LMNP en 2026 : les nouveautés du statut, ce qui ne change pas, et les stratégies à adopter pour continuer à optimiser sa fiscalité.

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Qu’est-ce que le LMNP en 2026 ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux particuliers de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Les revenus générés relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le statut LMNP se distingue notamment de la location nue : imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers.. Pour une vue d’ensemble officielle, consultez la fiche Service-public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée.

Activités compatibles avec le statut LMNP :

• Les baux de location meublée longue durée
• Les meublés de tourisme (type Airbnb, Booking…)
• Les gîtes

À noter : Les chambres d’hôtes, les hôtels et les campings ne relèvent pas du régime LMNP.

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Conditions et plafonds du LMNP en 2026

• louer un logement meublé
• disposer de recettes inférieures à 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer

Condition 1 : louer un logement meublé

Le propriétaire doit équiper le logement de façon à ce que le locataire puisse s’y installer en n’apportant que ses effets personnels.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, fixe la La liste du mobilier obligatoire :

« Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

Condition 2 : exercer à titre non professionnel

Vos recettes locatives annuelles doivent respecter l’un ou l’autre de ces deux critères, conformément à l’article 155 IV du CGI :

Critère	Seuil
Recettes annuelles brutes	Inférieures à 23 000 €
Part dans les revenus du foyer	Inférieures aux autres revenus d’activité (salaires, BNC, BA…)

En effet, si vous dépassez ces deux seuils simultanément, vous basculez automatiquement en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), soumis à un régime fiscal différent.

Cas particulier des non-résidents fiscaux (nouveauté 2026) : Depuis l’article 53 de la loi de finances 2026, les contribuables domiciliés fiscalement hors de France voient leurs revenus d’activité étrangers intégrés dans l’appréciation de la prépondérance des recettes (à condition qu’ils soient effectivement imposés à l’étranger par un impôt équivalent à l’IR français).

Un expatrié peut ainsi demeurer LMNP si ses loyers meublés restent inférieurs à ses revenus d’activité mondiaux. Cette règle s’applique à compter de l’imposition des revenus de l’année 2026 (voir BOFiP — BOI-BIC-CHAMP-40-10 du 15/04/2026, § 165).

Bon à savoir : Il est interdit de louer des logements classés G au DPE depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience).

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Les deux régimes fiscaux : micro-BIC vs régime réel

En LMNP, deux régimes d’imposition sont disponibles : le micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC

Il s’applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas les plafonds. Il prévoit un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs, sans possibilité de déduire les charges réelles.

Plafonds et abattements du micro-BIC — déclaration 2026 (revenus 2025) :

Type de location	Plafond avant réforme	Abattement avant	Plafond revenus 2025	Abattement 2025
Location meublée longue durée	77 700 €	50 %	77 700 €	50 %
Meublé de tourisme classé	188 700 €	71 %	77 700 €	50 %
Chambres d’hôtes	188 700 €	71 %	77 700 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	77 700 €	50 %	15 000 €	30 %

Pour les revenus perçus en 2026 (déclaration au printemps 2027), le plafond est de 83 600 € pour la longue durée et les meublés classés.

Le régime réel

C’est le régime le plus avantageux dans la majorité des cas. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir comptablement le bien et les meubles (article 39 C du CGI).

La doctrine applicable figure dans le BOFiP — BOI-BIC-CHAMP-40-20. Le BOFiP — BOI-BIC-CHAMP-40-10 du 15/04/2026 précise les règles de détermination du caractère professionnel ou non de l’activité.

L’amortissement permet de réduire le résultat imposable à zéro, voire de générer un déficit reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans.

En 2026, l’amortissement LMNP au régime réel est entièrement préservé. Aucun plafonnement n’a été adopté.

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Ce qui change vraiment en 2026

La loi n°2026-103 de finances pour 2026, entrée en vigueur le 21 février 2026, apporte de nombreux changements :

Ce qui change pour le LMNP 2026

• La loi anti-Airbnb (loi n°2024-1039) s’applique aux revenus perçus dès le 1er janvier 2025.
• La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (art. 84, loi n°2025-127, codifié à l’art. 150 VB III du CGI), applicable depuis le 15 février 2025.
• La création du statut du bailleur privé pour la location nue, avec un dispositif d’amortissement plafonné.
• Suppression de la réduction OGA/CGA depuis 2023 (art. 199 quater B du CGI abrogé par la loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023).
• Hausse des prélèvements sociaux sur les revenus BIC : la CSG passe de 9,2 % à 10,6 %, portant le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus locatifs LMNP. À noter : les plus-values immobilières restent taxées au taux de 17,2 %.

Ce qui reste inchangé en 2026

• L’amortissement LMNP est préservé : le régime par composants (art. 39 A et 39 C du CGI) reste intact, sans plafonnement.
• Le régime fiscal du LMNP longue durée est inchangé : plafond micro-BIC à 77 700 € et abattement de 50 % maintenus.
• Le seuil de bascule LMP/LMNP reste à 23 000 € (art. 155 IV du CGI).

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Loi anti-Airbnb : impact sur les meublés de tourisme

Instituée par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, cette réforme modifie profondément la fiscalité des meublés de tourisme non classés.

Avant et après la réforme

	Avant 2026	À partir de 2026
Plafond micro-BIC	77 700 €	15 000 €
Abattement	71 %	30 %
Part imposable	29 %	70 %

Depuis la loi anti-Airbnbn, Au-delà de 15 000 € de recettes, le passage au régime réel est obligatoire, avec toutes les contraintes comptables associées.

Par ailleurs, Les meublés de tourisme classés (2 à 5 étoiles délivrés par Atout France) perdent leur régime très favorable (188 700 € / 71 %) et sont ramenés au niveau de la longue durée (77 700 € / 50 %).

Néanmoins, ils conservent un avantage considérable par rapport aux non classés.

Qui est épargné par la réforme anti-Airbnb ?

• Les locations meublées longue durée (bail 1 an, bail mobilité, locations étudiantes)
• Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) exploitées sous bail commercial

La parade : obtenir un classement officiel

Le classement en meublé de tourisme, délivré par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac), permet de conserver le régime avantageux.

Obligation imminente — Enregistrement sur Declaloc (mai 2026) : La loi Le Meur rend obligatoire l’enregistrement de tous les meublés de tourisme sur le portail national Declaloc, opérationnel au plus tard le 20 mai 2026. À partir de cette date, il faudra détenir un numéro d’enregistrement valide pour publier une annonce. Sanctions : jusqu’à 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement et 20 000 € en cas de fausse déclaration.

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Réintégration des amortissements à la revente

Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits durant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025).

La réintégration s’applique à toutes les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, y compris pour les biens acquis avant cette date (réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026 (question n°10097, Assemblée nationale).

Exemple concret :

	Avant réforme	Après réforme
Prix d’achat	200 000 €	200 000 €
Prix de revente	300 000 €	300 000 €
Amortissements cumulés déduits	50 000 €	50 000 €
Plus-value imposable	100 000 €	150 000 €

Taxation selon le régime des plus-values des particuliers (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), avec abattements progressifs pour durée de détention (articles 150 U et suivants du CGI) : exonération d’IR après 22 ans, exonération totale (IR + PS) après 30 ans.

Biens exemptés de réintégration des amortissements (art. 84 de la loi n°2025-127) :

• Résidences destinées aux étudiants (art. L631-12 du CCH)
• Résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans (art. L631-13 du CCH)
• Résidences pour personnes handicapées et EHPAD

Attention : Le BOFIP définitif est attendu sur le périmètre exact des amortissements concernés. Il est recommandé de consulter un expert-comptable avant toute décision de cession.

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Le statut du bailleur privé : ce que ça change

La loi de finances 2026 crée un nouveau statut du bailleur privé pour la location nue, ouvrant pour la première fois l’amortissement aux propriétaires de logements loués nus.

Conditions d’accès :

Le nouveau statut concerne :

• les biens acquis neuf, en VEFA ou construit par le contribuable, conformes à la RE2020.
• les biens ancien rénové : travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. L’objectif est d’atteindre un DPE de classe A, B ou C

L’acquisition ou le permis de construire doit intervenir entre l’entrée en vigueur de la loi et le 31 décembre 2028.

Le bailleur doit s’engager à louer nue à titre de résidence principale de 9 ans minimum.

Les loyers sont plafonnés (loyer intermédiaire, social ou très social) à l’exclusion des membres du foyer fiscal et des parents/alliés jusqu’au 2e degré.

Taux d’amortissement annuel selon le type de bien et le niveau de loyer :

Type de bien	Loyer intermédiaire	Loyer social	Loyer très social
Neuf	3,5 %	4,5 %	5,5 %
Ancien rénové	3 %	3,5 %	4 %

Plafond annuel de déduction :

Niveau de loyer	Plafond/an
Loyer intermédiaire	8 000 €
Loyer social	10 000 €
Loyer très social	12 000 €

Base de calcul : 80 % du prix d’acquisition net de frais (les 20 % représentant le terrain non amortissable). En cas de travaux de réhabilitation, leur montant s’ajoute à la base amortissable.

Ce nouveau dispositif introduit une concurrence directe avec le LMNP pour les nouveaux projets. L’arbitrage dépendra du type de bien, de la localisation et des objectifs patrimoniaux de chaque investisseur.

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Stratégies d’optimisation du LMNP en 2026

Pour les propriétaires de meublés de tourisme non classés

Obtenir un classement officiel en meublé de tourisme est devenu un enjeu fiscal majeur. Consulter la procédure de classement sur Atout France. À défaut, le passage au régime réel s’impose dès que les revenus dépassent 15 000 €.

Pour les investisseurs en LMNP longue durée

Le régime reste attractif et inchangé. En effet, le régime réel est souvent plus intéressant que le micro-BIC lorsque les charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire de 50 %. Vous pouvez utiliser le simulateur d’impôt sur le revenu de la Direction générale des finances publiques pour comparer les options.

Pour les investisseurs qui envisagent de revendre

La réintégration des amortissements alourdit la fiscalité de sortie. L’exonération totale après 30 ans de détention (IR + prélèvements sociaux) compense largement la réintégration pour les stratégies patrimoniales longues. Les résidences de services exemptées (étudiantes, seniors, EHPAD) présentent un avantage comparatif significatif.

Pour les nouveaux investisseurs

Comparer systématiquement le LMNP avec le nouveau statut du bailleur privé et simuler les scénarios de sortie dès le montage de l’opération. Pour toute décision patrimoniale complexe, solliciter un conseil en gestion de patrimoine certifié (registre ORIAS).

Stratégie transmission : le décès comme événement de purge fiscale

En cas de décès, la plus-value latente et l’ensemble des amortissements réintégrables sont totalement purgés pour les héritiers. En effet, ils repartent d’une base fiscale égale à la valeur vénale du bien au jour du décès. Il s’agit du seul événement qui échappe à la réforme de réintégration des amortissements.

Ainsi, pour les investisseurs dont le bien est fortement amorti, la transmission par succession peut ainsi s’avérer plus avantageuse qu’une cession de leur vivant.

Résidences de services : la récupération de TVA à ne pas négliger

Pour les biens acquis neufs dans une résidence de services (étudiante, senior, EHPAD, tourisme), il est possible de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat — un avantage immédiat significatif.

Pour cela, il faut conserver le bien pendant au moins 20 ans et confier la gestion à un exploitant professionnel pour les 9 premières années au minimum.

Attention : En cas de revente avant l’échéance des 20 ans, une fraction de la TVA récupérée doit être reversée au prorata des années restantes.

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LMNP ancien, neuf ou résidence de services : que choisir ?

Critères	LMNP ancien	LMNP neuf	LMNP résidence de services
Prix d’acquisition	Plus faible	Plus élevé	Plus élevé
Frais de notaire	~7–8 %	~2–3 %	~2–3 %
Travaux à prévoir	Souvent nécessaires	Aucun	Aucun
Amortissement	Oui	Oui	Oui
Récupération de TVA	Non	Non	Oui (sous conditions)
Gestion locative	À la charge du propriétaire	À la charge du propriétaire	Déléguée (bail commercial)
Stabilité des loyers	Moyenne	Moyenne	Élevée (loyers contractualisés)
Réintégration amortissements à la revente	Oui	Oui	Non (exemption totale)