En 2025, la défiscalisation immobilière constitue un des principaux moyens pour réduire vos impôts tout en constituant un patrimoine. Il existe de nombreux dispositifs pour défiscaliser avec l’immobilier : LNMP, déficit foncier, Denormandie, Malraux, Girardin, Loc’Avantages, Censi-Bouvard ou encore Pinel.
Vous devez comprendre les différentes options et choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs financiers et patrimoniaux.
Cet article vous présente 7 dispositifs en 2025 pour votre défiscalisation immobilière. Vous pourrez ainsi optimiser votre fiscalité tout en réalisant un investissement rentable.
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Sommaire
1. Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : défiscaliser en louant meublé
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de bénéficier de revenus locatifs avantageux tout en réduisant leur impôt.
En 2025, ce dispositif est toujours aussi populaire pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif meublé.
Avantages de la LMNP
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier du régime fiscal du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Pour les loueurs de meublés de tourisme non classés, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 15 000 € en 2025. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes locatives, réduisant ainsi votre imposition sur vos revenus.
Au régime réel, la LMNP vous permet de déduire de nombreuses charges de vos revenus locatifs et surtout amortir votre bien immobilier. Ce mécanisme peut conduire à la création d’un déficit imputable sur les revenus de même nature (LMNP).
À Retenir
- le bien immobilier doit être loué meublé
- au régime réel vous devez tenir une comptabilité prenant en compte vos recettes et charges et déposer des déclarations n°2021 et 2033
- si vous dépassez les seuils de recettes, vous devrez passer en location meublée professionnelle (LMP), avec des obligations fiscales supplémentaires.
Astuce : Investir dans des résidences étudiantes ou des résidences seniors peut offrir une rentabilité intéressante tout en profitant des avantages fiscaux de la LMNP.
2. Déficit foncier : optimiser la fiscalité via la rénovation
Le déficit foncier est un formidable outil de défiscalisation immobilière permettant d’imputer jusqu’à 10 700 euros sur votre revenu global pendant 6 ans. Il est idéal pour les investisseurs donc les charges sont supérieures aux revenus fonciers.
Ce mécanisme s’adresse particulièrement à ceux qui possèdent des biens anciens nécessitant des travaux.
Avantages du déficit foncier
L’intérêt principal du déficit foncier est de diminuer vos revenus fonciers en déduisant un maximum de charges. Si les travaux dépassent les loyers générés, l’excédent est alors imputé sur vos autres revenus (salaires, pensions, etc.), ce qui entraîne une réduction de votre impôt global.
Les charges déductibles sont :
- frais de gestion et d’administration du bien
- impôts liés au logement (sauf TEOM)
- dépenses de réparation et d’entretien
- dépenses d’amélioration
- provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
- charges locatives non récupérée sur le locataire au 31/12 de l’année de son départ
- indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
- primes d’assurance
- intérêts d’emprunts
Attention : les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Comment bénéficier d’un déficit foncier ?
- vous devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel
- vos charges déductibles doivent excéder vos revenus fonciers
- l’ensemble des charges et travaux doivent être justifiés
À savoir : le déficit foncier est une stratégie efficace pour les investisseurs disposant de biens à rénover. Il s’adresse en particulier à ceux qui disposent de revenus conséquents. Par ailleurs, il est conciliable avec d’autres régimes, par exemple le dispositif Denormandie.
3. Dispositif Denormandie : rénovation dans l’ancien pour réduire ses impôts
Le dispositif Denormandie permet de défiscaliser tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans pour la rénovation de logements anciens dans des zones spécifiques à réhabiliter ou revitaliser.
Ce dispositif est une déclinaison de la loi Pinel, pour la rénovation des biens anciens.
Avantages de la Loi Denormandie
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix du bien, sur une période de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée de l’engagement locatif. En plus de la réduction d’impôt, vous pouvez cumuler loi Denormandie et déficit foncier.
Conditions du Dispositif Denormandie
- le bien doit être dans une commune éligible
- le logement doit être ancien, loué non meublé comme habitation principale
- le loyer est plafonné en fonction des zones
- les revenus du locataire doivent respecter les plafonds en vigueur (il ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal)
- un minimum de 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux) doit être consacré à la rénovation.
Astuce : privilégiez les zones de revitalisation du territoire pour bénéficier des meilleures réductions fiscales et apporter une réelle plus-value à des quartiers en transformation.
4. Loi Malraux : défiscalisation pour les amoureux du patrimoine
La loi Malraux est un outil de défiscalisation immobilière permettant d’encourager la rénovation des bâtiments historiques. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt en investissant dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones de protection du patrimoine architectural.
Avantages de la loi Malraux
Le principal avantage de la loi Malraux est la réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % des dépenses de rénovation, selon la zone géographique. Ce taux est de 22 % pour les logements situés dans un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine ou pour une restauration déclarée d’utilité publique moins protégées.
Ce dispositif est idéal pour les investisseurs cherchant à allier passion du patrimoine et optimisation fiscale.
Conditions de la loi Malraux
- Le bien doit être situé dans une zone protégée ou sauvegardée
- vous devez restaurer l’immeuble dans son ensemble
- Les travaux doivent être approuvés par les autorités locales et répondre à des critères stricts de restauration
- vous devez faire appel à un architecte des bâtiments de France
- le bien doit être loué nu dans les 12 mois de l’achèvement des travaux pour une durée de 9 ans comme habitation principale
- le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal
À savoir : Investir dans des biens immobiliers en secteur sauvegardé permet de bénéficier d’une forte réduction d’impôt, tout en contribuant à la conservation du patrimoine historique.
5. Dispositif Girardin : défiscalisation immobilière en Outre-Mer
La loi Girardin permet de défiscaliser en réalisant des investissements immobiliers dans les départements et territoires d’outre-mer. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt importante en contrepartie de l’acquisition ou de la rénovation de logements dans les DOM-TOM.
Avantages de la Loi Girardin
Le principal avantage de ce dispositif est la réduction d’impôt substantielle qu’il offre. Elle peut notamment atteindre 50 % de l’investissement, selon les modalités du projet. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu tout en contribuant au développement des régions d’outre-mer.
Trois volets
Le dispositif Girardin comprend trois volets : le dispositif Girardin industriel, le dispositif Girardin logement social et le dispositif Girardin agricole (une variante du dispositif Girardin Industriel).
À savoir : La loi Girardin est idéale pour les investisseurs cherchant à réduire fortement leur impôt tout en contribuant à l’économie locale d’outre-mer.
6. Dispositif Loc’Avantages : Défiscalisation immobilière avec la location meublée
Le dispositif Loc’Avantages est parfait pour une défiscalisation immobilière en louant meublé. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour les locations meublées dont le loyer est inférieur aux prix du marché.
Il est convient notamment aux investisseurs qui souhaitent optimiser leurs revenus locatifs en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Avantages de Loc’Avantages
Le principal avantage du dispositif Loc’Avantages est le bénéfice d’une réduction d’impôt dont le montant peut atteindre de 15 % à 65 % du prix du montant des revenus bruts du logement.
Conditions du dispositif Loc’Avantages
Pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages, le propriétaire doit louer un logement non meublé en tant que résidence principale.
La location doit être d’une durée minimale de six ans dans le cadre d’une convention avec l’ANAH. Le loyer doit être inférieur au prix du marché et le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de revenus (il ne peut pas être un membre de la famille).
Enfin, le logement ne doit pas être une passoire thermique, c’est-à-dire classé F ou G au DPE.
Astuce : Investir dans des zones à forte demande locative, comme les grandes villes ou les zones touristiques, permet de maximiser la rentabilité de votre bien tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.
7. Dispositif Censi-Bouvard : profitez de la location meublée en résidences de services
Le dispositif Censi-Bouvard permet de défiscaliser en investissant dans les résidences de services, comme les résidences étudiantes ou les résidences pour seniors. Vous bénéficier d’une réduction d’impôt très intéressante en louant le bien meublé.
Les Avantages du Censi-Bouvard
Ce dispositif offre une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement, répartie sur 9 ans. En plus de cette réduction, vous pouvez, sous certaines conditions, récupérer la TVA sur l’achat du bien.
LMNP et Censi-Bouvard
Le statut LMNP est compatible avec le dispositif Censi-Bouvard 2025, mais l’amortissement du bien n’est pas possible sur la part ayant bénéficié de la réduction d’impôt.
En revanche, la fraction du prix au-delà de 300 000 € peut être amortie, tout comme le mobilier, qui n’entre pas dans le calcul de la réduction d’impôt.
Astuce : Choisissez des résidences situées dans des zones avec une forte demande locative pour garantir la rentabilité de votre investissement et profiter pleinement des avantages fiscaux.
Loi Pinel : toujours pertinente pour défiscaliser en 2025 ?
Le dispositif Pinel reste l’un des plus populaires pour les investissements dans l’immobilier neuf. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix du bien pour les investisseurs qui souhaitant acquérir un bien neuf et le louer sous certaines conditions.
Important : Depuis le 1er janvier 2025, il n’est malheureusement plus possible de débuter un investissement locatif en Pinel. Toutefois, si l’investissement est antérieur à 2025, la réduction d’impôt reste applicable, à condition de respecter les critères d’éligibilité.
Conclusion : quelle stratégie pour votre défiscalisation immobilière en 2025 ?
Pour une défiscalisation immobilière efficace en 2025, vous pouvez vous tourner vers les dispositifs suivants : LNMP, déficit foncier, Denormandie, Malraux, Girardin, Loc’Avantages, Censi-Bouvard.
En effet, la défiscalisation immobilière offre une grande diversité de leviers pour réduire votre impôt, adaptés à tous les profils : primo-investisseurs, contribuables fortement imposés, retraités, amateurs de biens anciens ou passionnés de patrimoine.
À retenir :
- N’hésitez pas à consulter un expert fiscal ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre stratégie
- Comparez les dispositifs selon vos objectifs : revenu complémentaire, réduction d’impôt immédiate, transmission, etc.
- Soyez attentif aux conditions d’éligibilité : durée de location, plafonds de loyers, zones géographiques.
