Depuis la loi de finances pour 2025, les règles de calcul de la plus-value immobilière en LMNP ont profondément évolué : les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans l’assiette imposable.
La plus-value en LMNP (location meublée non professionnelle) préoccupe de nombreux investisseurs. Cet article complet détaille tout ce qu’il faut savoir : statut LMNP, calcul de la plus-value, abattements, exonérations et impact de la réforme 2025.
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Sommaire
- Comment fonctionne le statut LMNP ?
- Calcul de la plus-value LMNP avant la réforme de 2025
- Réforme 2025 : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP
- Calcul de la plus-value LMNP : abattements pour durée de détention
- Exonérations de la plus-value LMNP
- Comment déclarer la plus-value LMNP à la revente ?
- Conclusion : plus-value LMNP en 2025, ce qu’il faut retenir
- FAQ — Plus-value LMNP
Comment fonctionne le statut LMNP ?
Le statut LMNP : rappel des conditions
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique lorsque vous remplissez au moins l’une des deux conditions suivantes :
- les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures à 23 000 € ;
- ces recettes ne dépassent pas 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
Les revenus de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement aux locations nues qui dépendent des revenus fonciers. Cette distinction est fondamentale car en LMNP vous bénéficier de l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux.
Amortissement et LMNP
En LMNP au régime réel, l’investisseur peut amortir chaque année une partie de la valeur de ses revenus locatifs. Ces durées d’amortissement sont :
- Structure / gros-œuvre (structure, clos couvert) : 40 à 50 ans
- Toiture : 25 à 30 ans
- Installations techniques (électricité, plomberie, ascenseur…) : 15 à 20 ans
- Aménagements intérieurs : 10 à 15 ans
- Agencements liés à l’activité : 7 à 10 ans
- Mobilier et équipements : 5 à 10 ans
- Électroménager : 5 à 7 ans
L’amortissement en LMNP réduit la base imposable sur les loyers perçus, permettant d’atteindre un résultat nul ou déficitaire reportable. C’est l’un des principaux avantages du statut.
Toutefois, depuis la réforme de la plus-value LMNP 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value !
Calcul de la plus-value LMNP avant la réforme de 2025
Avant le 15 février 2025, la plus-value immobilière LMNP était calculée selon le régime des plus-values des particuliers, identique à celui applicable en location nue.
La formule était : Plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition
Le double avantage fiscal du LMNP avant la réforme était le suivant : d’un côté, les amortissements réduisaient l’imposition sur les loyers pendant la période de location ; de l’autre, ces mêmes amortissements n’entraient pas dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Les composantes du prix de cession et du prix d’acquisition
Le prix de cession correspond au prix réel de vente indiqué dans l’acte notarié, majoré des charges et indemnités, et diminué des frais à la charge du vendeur (diagnostics immobiliers, mainlevée d’hypothèque, etc.).
Le prix d’acquisition est le prix payé à l’achat, majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, commissions d’agence) ainsi que des dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sous conditions et sur justificatifs.
Réforme 2025 : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP
Le principe de la réintégration des amortissements
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location en régime BIC réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a donc profondément modifié le régime de la plus-value de cession LMNP.
La nouvelle formule est la suivante : Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d’acquisition − Amortissements déduits).
Cette réforme vise à aligner le régime LMNP sur le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui imposait déjà la réintégration des amortissements. Elle s’applique à toutes les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, même si l’investissement est intervenu avant cette date.
Impact concret de la réforme de la plus-value en LMNP
Voici un exemple tableau illustrant l’impact de la réforme 2025 sur la plus-value en LMNP :
| Avant réforme (avant le 15/02/2025) | Après réforme (depuis le 15/02/2025) | |
| Prix d’achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits | 100 000 € | 100 000 € |
| Prix de vente | 400 000 € | 400 000 € |
| Plus-value brute imposable | 200 000 € | 300 000 € (+100 000 €) |
Dans cet exemple, la réforme augmente la base taxable de la plus-value en LMNP de 100 000 euros.
Une mesure applicable aux anciens investissements
La nouvelle règle de réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, même si le bien a été acquis bien avant. Les investisseurs qui ont amorti leur bien pendant des années sous l’ancienne règle verront donc leur assiette de plus-value augmenter lors de la revente.
Calcul de la plus-value LMNP : abattements pour durée de détention
Malgré la réforme de 2025, les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer à la plus-value LMNP. Ces abattements permettent de réduire progressivement l’assiette imposable jusqu’à l’exonération totale.
Abattements pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %)
- De la 6e à la 21e année : abattement de 6 % par an ;
- À la 22e année : abattement de 4 % ;
- Exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention.
Abattements pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %)
- De la 6e à la 21e année : abattement de 1,65 % par an ;
- À la 22e année : abattement de 1,60 % ;
- De la 23e à la 30e année : abattement de 9 % par an ;
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
La taxation totale de la plus-value LMNP s’élève donc à 36,2 % (19 % + 17,2 %) sur la plus-value nette imposable (avant abattements). Une surtaxe s’applique également lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 €.
Exonérations de la plus-value LMNP
Plusieurs situations permettent de bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière LMNP, indépendamment de la durée de détention.
Exonérations de droit commun applicables au LMNP
- Vente de la résidence principale ;
- Expropriation ou immeuble sinistré ;
- Vente d’un bien en pleine propriété d’une valeur ≤ 15 000 € ;
- Retraités ou invalides sous conditions de ressources ;
- Résidents en maison de retraite ou établissement de soins longue durée.
Par ailleurs, une exonération lors de l’achat de la résidence principale est possible si le cédant remplit trois conditions cumulatives : vendre une première résidence secondaire (après le 1er février 2012), ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la vente, et réemployer tout ou partie du prix dans un délai de 24 mois pour l’acquisition de sa résidence principale.
Les exceptions à la réintégration des amortissements (réforme 2025)
La loi de finances 2025 a prévu plusieurs exceptions à la réintégration des amortissements LMNP lors du calcul de la plus-value (article 84) :
- Certains travaux : les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise, déjà déduites des revenus locatifs, ne sont pas réintégrés.
- Résidences de services spécifiques : les biens situés dans des résidences étudiantes, seniors (personnes de plus de 65 ans), EHPAD, établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, ou établissements de santé longue durée sont exclus de la réintégration.
En revanche, les locations meublées de tourisme classées (Airbnb, Abritel, etc.) ne figurent pas parmi les exceptions. La nouvelle règle de réintégration des amortissements s’applique.
Comment déclarer la plus-value LMNP à la revente ?
La déclaration de la plus-value LMNP ne se fait pas dans la déclaration annuelle de revenus, mais au moment de la vente, chez le notaire.
Le formulaire à utiliser par le notaire est le Formulaire n° 2048-IMM : Cessions d’immeubles ou de droits immobiliers.
Le notaire collecte directement les prélèvements sociaux (17,2 %) et l’impôt sur la plus-value (19 %) au moment de la signature de l’acte de vente. En cas d’exonération, celle-ci figure expressément dans l’acte et sur la déclaration.
Vous devez reporter le montant de la plus-value nette sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042-C.
Ce que change la réforme pour l’investissement en LMNP
La réforme de la plus-value LMNP 2025 a des conséquences pratiques pour les investisseurs. Les investisseurs de court terme sont moins impactés car ils ont pratiqué peu d’amortissements. Les détenteurs de biens de longue durée bénéficient des abattements progressifs qui atténuent fortement la base imposable après 22 ans.
Par ailleurs, le régime micro-BIC n’est pas concerné par la réintégration des amortissements, car aucun amortissement n’est pratiqué dans ce régime. C’est un point important pour les biens locatifs générant de faibles revenus.
Planifier la revente est désormais essentielle : il est conseillé de conserver tous les justificatifs d’amortissements pratiqués et de simuler l’imposition avant toute cession.
Conclusion : plus-value LMNP en 2025, ce qu’il faut retenir
Le régime des plus-value en LMNP a profondément évolué avec la loi de finances pour 2025. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession applicable depuis le 15 février 2025 alourdit la fiscalité pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel.
Néanmoins, les abattements pour durée de détention sont maintenus (exonération totale d’IR après 22 ans, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans).
Des exceptions à la réintégration existent pour certains travaux et certaines structures d’accueil (résidences étudiantes, EHPAD, seniors). La simulation de plus-value LMNP est indispensable avant toute décision de revente, en tenant compte du nombre d’années de détention, du montant des amortissements pratiqués et du prix de cession envisagé.
Le statut LMNP reste globalement attractif grâce à l’amortissement du bien qui réduit la fiscalité pendant la phase locative, et aux abattements de long terme. Néanmoins, la revente du bien nécessite une analyse au cas par cas.
FAQ — Plus-value LMNP
Comment se calcule la plus-value en LMNP en 2025 ?
Depuis le 15 février 2025, la plus-value brute se calcule ainsi : Prix de cession − (Prix d’acquisition − Amortissements déduits). Les amortissements pratiqués au régime réel doivent désormais être réintégrés dans l’assiette imposable, ce qui augmente la base taxable par rapport à l’ancienne règle.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
Oui, depuis la réforme introduite par l’article 84 de la loi de finances pour 2025, applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Cela concerne uniquement les loueurs en meublé non professionnels soumis au régime réel BIC. Les contribuables au micro-BIC ne sont pas concernés, car ils ne pratiquent aucun amortissement.
Quelle est la durée de détention pour être exonéré de plus-value en LMNP ?
Il faut distinguer deux seuils :
- 22 ans de détention pour une exonération totale de l’impôt sur le revenu (taux de 19 %) ;
- 30 ans de détention pour une exonération totale des prélèvements sociaux (taux de 17,2 %).
Ces abattements progressifs s’appliquent à partir de la 6e année de détention et restent en vigueur malgré la réforme 2025.
Quelle est la différence entre la plus-value LMNP et la plus-value LMP ?
En LMNP, la plus-value relève du régime des plus-values des particuliers : taux fixe de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention. En LMP, elle relève du régime des plus-values professionnelles : la plus-value à court terme est imposée au barème de l’IR sans abattement de durée, et les cotisations sociales sur les revenus d’activité s’appliquent.
La plus-value LMNP est-elle imposable si le bien est la résidence principale ?
Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, y compris pour un bien ayant été loué en LMNP, sous réserve qu’il constitue effectivement la résidence habituelle et effective du cédant au moment de la vente.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP ?
La réintégration consiste à diminuer le prix d’acquisition du montant des amortissements déduits pendant la période de location. Concrètement, plus un investisseur a amorti son bien, plus son prix d’acquisition est bas, et sa plus-value imposable est élevée. Exemple : un bien acheté 300 000 € avec 100 000 € d’amortissements déduits est considéré comme acquis pour 200 000 € dans le calcul de la plus-value.
La réforme 2025 s’applique-t-elle aux anciens investissements LMNP ?
Oui. La réforme s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition du bien. Un investisseur ayant acheté son bien en 2010 et le revendant en 2025 verra donc les amortissements pratiqués depuis 15 ans réintégrés dans le calcul de sa plus-value.
Quels biens LMNP sont exclus de la réintégration des amortissements ?
La loi de finances 2025 prévoit des exceptions pour les biens situés dans :
- des résidences étudiantes ou pour jeunes en formation/apprentissage ;
- des établissements pour personnes âgées de plus de 65 ans ;
- des EHPAD ou établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées ;
- des établissements de santé longue durée.
Le régime micro-BIC est-il concerné par la réforme de la plus-value LMNP 2025 ?
Non. Le régime micro-BIC n’est pas concerné par la réintégration des amortissements, puisqu’aucun amortissement n’est pratiqué dans ce régime (l’abattement forfaitaire de 30 ou 50 % remplace les charges déductibles). La plus-value y est calculée de la même manière qu’avant la réforme : prix de cession − prix d’acquisition.
