En LMNP, l’amortissement permet permet aux loueurs en meublé non professionnel de réduire drastiquement leur imposition, voire de ne payer aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs années.
Ce guide complet fait le point sur l’amortissement en LMNP : modalités de calcul, durée, déductibilité, report et impact en cas de plus-value.
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GUIDE LMNP 2026
GUIDE LMNP 2026
Par un ancien Inspecteur des impôts
Choix du régime optimal (micro/Réel)
Amortissement, Déductions, Déclarations
Stratégies pour optimiser votre LMNP
Sommaire
- Définition de l’amortissement LMNP
- Conditions et plafonds du LMNP en 2026
- Quels éléments peut-on amortir en LMNP ?
- Durées d’amortissement LMNP par composant
- Calcul de l’amortissement LMNP
- Déduction et report des amortissements en LMNP
- Nouveauté : amortissement LMNP et plus-value
- LMNP 2026 : actualité législative sur les amortissements
- FAQ – Questions fréquentes sur l’amortissement en LMNP
Définition de l’amortissement LMNP
En comptabilité, l’amortissement correspond à la la perte de valeur d’un bien immobilisé liée à l’usure, au temps ou à l’obsolescence. Cette perte de valeur est une charge réduisant le résultat imposable de l’activité.
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), l’amortissement permet de constater chaque année la perte de valeur du bien immobilier. Il doit être doit être linéaire et constant sur sa durée.
Cette perte de valeur annuelle constitue une charge qui minore le résultat imposable soumis à l’impôt sur le revenu. L’amortissement permet ainsi de réduire voire de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs meublés.
À retenir : l’amortissement débute à partir du moment où le logement est loué en meublé, quelle que soit la date d’acquisition du bien. Un bien ancien peut tout à fait bénéficier de ce mécanisme.
Conditions : le régime réel
En LMNP L’amortissement n’est disponible qu’au régime réel. Le régime micro-BIC, n’ouvre pas droit à la déduction des amortissements. Il offre seulement un abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) sur les recettes locatives.
En optant pour le régime réel simplifié, le loueur en meublé peut déduire de ses recettes :
- Les amortissements des locaux
- Les amortissements du mobilier
- Les amortissements des travaux (construction, reconstruction, amélioration)
- L’ensemble des charges réelles liées à l’activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, CFE, assurances, frais de gestion…)
Pour bénéficier de la déduction des amortissements, les locaux, le mobilier et les travaux doivent être inscrits à l’actif du bilan du loueur meublé. Le bien immobilier loué est inscrit dans le tableau des immobilisations et amortissements (annexe 2033-C de la déclaration 2031).
Important : le recours à un expert-comptable spécialisé en LMNP est vivement recommandé compte tenu de la technicité des règles d’amortissement et des obligations déclaratives au régime réel (liasse fiscale complète, formulaire 2031-SD, annexes 2033-A à D…).
Quels éléments peut-on amortir en LMNP ?
Le loueur en meublé peut amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les équipements, les travaux et les frais d’acquisition. Néanmoins, ces éléments doivent être inscrit à l’actif.
Le bien immobilier (hors terrain)
L’immeuble en lui-même constitue le principal composant amortissable. Il est décomposé en plusieurs parties, chacune disposant de sa propre durée d’amortissement.
Attention : le terrain n’est jamais amortissable, car il ne se déprécie pas avec le temps. Lors de l’inscription à l’actif, il convient de distinguer la valeur du terrain (non amortissable) de la valeur de la construction (amortissable).
Le mobilier et les équipements
L’ensemble du mobilier présent dans le logement meublé (canapé, lit, table, électroménager, etc.) est amortissable selon sa durée de vie estimée. Il s’agit de l’un des avantages concrets du statut LMNP : l’achat de nouveaux meubles vient augmenter les charges déductibles.
Les travaux
Les travaux de construction, reconstruction ou d’amélioration réalisés dans le logement sont également amortissables. On distingue les travaux d’entretien courants (passés en charge) des investissements lourds (inscrits à l’actif et amortis).
Les frais d’acquisition
Les frais de notaire et frais d’agence peuvent, au choix du propriétaire, être soit déduits immédiatement en tant que charges, soit inscrits à l’actif et amortis sur la même durée que le bien.
Durées d’amortissement LMNP par composant
L’une des particularités majeures de l’amortissement en LMNP est la décomposition du bien immobilier par composants. Chaque composant se voit affecter une durée d’amortissement propre, reflétant sa durée de vie économique réelle.
La doctrine comptable retient généralement les durées suivantes :
- Structure / gros-œuvre (structure, clos couvert) : 40 à 50 ans
- Toiture : 25 à 30 ans
- Installations techniques (électricité, plomberie, ascenseur…) : 15 à 20 ans
- Aménagements intérieurs : 10 à 15 ans
- Agencements liés à l’activité : 7 à 10 ans
- Mobilier et équipements : 5 à 10 ans
- Électroménager : 5 à 7 ans
Les services vérificateurs admettent ces durées (administration fiscale), à condition de reposer sur des données cohérentes et justifiables au regard de la réalité économique du bien.
Pour ce qui est des travaux, la durée d’amortissement varie selon leur nature entre 5 et 20 (exemple : 5 ans : nouveau revêtement de sol / 10 ans : Installation d’une cuisine équipée / 20 ans : rénovation électrique).
À savoir : en l’absence de règles légales strictes, il appartient au propriétaire de retenir des durées cohérentes au regard des caractéristiques réelles du bien.
Tableau récapitulatif des durées d’amortissement en LMNP par composant
| Composant | Durée (années) | Taux annuel approx. |
| Structure / Gros-œuvre | 40 – 50 ans | 2 à 2,5 % |
| Toiture | 25 – 30 ans | 3,3 à 4 % |
| Installations techniques (élec., plomberie…) | 15 – 20 ans | 5 à 6,7 % |
| Aménagements intérieurs | 10 – 15 ans | 6,7 à 10 % |
| Agencements liés à l’activité | 7 – 10 ans | 10 à 14,3 % |
| Mobilier et équipements | 5 – 10 ans | 10 à 20 % |
| Électroménager | 5 – 7 ans | 14,3 à 20 % |
| Terrain | Non amortissable | — |
| Frais de notaire (option actif) | Durée du bien | Variable |
Calcul de l’amortissement LMNP : méthode et exemple
La méthode linéaire
L’amortissement LMNP est obligatoirement linéaire et constant sur la durée retenue. La formule de calcul est la suivante :
Amortissement annuel = Valeur d’inscription à l’actif ÷ Durée d’amortissement
Exemple concret de calcul de l’amortissement en LMNP
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € (valeur totale frais de notaire inclus), dont la valeur du terrain représente 15 % (soit 30 000 €). La base amortissable (construction uniquement) est donc de 170 000 €.
La ventilation par composants pourrait être la suivante :
- Gros-œuvre (65 %) = 110 500 € sur 45 ans → 2 456 €/an
- Toiture (10 %) = 17 000 € sur 27 ans → 630 €/an
- Installations techniques (10 %) = 17 000 € sur 17 ans → 1 000 €/an
- Aménagements intérieurs (10 %) = 17 000 € sur 12 ans → 1 417 €/an
- Agencements (5 %) = 8 500 € sur 8 ans → 1 063 €/an
Total amortissement annuel de l’immeuble ≈ 6 566 € + amortissement du mobilier (ex. 5 000 € sur 7 ans = 714 €/an).
Si les loyers perçus sont de 9 600 €/an et que les autres charges (intérêts, taxe foncière, assurance…) représentent 2 500 €/an, le résultat fiscal après amortissements serait : 9 600 – 2 500 – 7 280 (amortissements) = – 180 € → résultat déficitaire, aucun impôt à payer.
Déduction et report des amortissements en LMNP
En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer ni aggraver de déficit (règle de non-imputation) :
- Les amortissements sont plafonnés au montant du résultat avant amortissements (loyers – autres charges). Ils ne peuvent pas le rendre négatif (déficitaire).
- Les amortissements non déduits (dits « amortissements différés » ne sont pas perdus. Ils sont reportés sur les exercices suivants, sans limite de temps.
- En pratique, cela nécessite de tenir un suivi extracomptable des amortissements reportables (tableau de suivi des amortissements différés).
À noter : il existe en LMNP des amortissements non déductibles : les dépenses inférieures à 600 € ne sont pas considérées comme des investissements mais comme des charges courantes et ne font donc pas l’objet d’un amortissement.
Nouveauté : amortissement LMNP et plus-value
Depuis la réforme LMNP de 2025 (loi de finances 2025), en cas de revente d’un bien en LMNP, les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
En effet, avant la loi de finances pour 2025, contrairement aux revenus fonciers classiques, la plus-value immobilière en LMNP se calculait selon le régime des particuliers : prix de vente – prix d’achat, sans tenir compte des amortissements pratiqués.
Autrement dit, les amortissements déduits sur plusieurs années n’augmentaient pas la plus-value taxable lors de la revente du bien. Ce mécanisme constituait un avantage considérable par rapport à d’autres régimes (SCI à l’IS notamment).
Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), les loueurs en meublé non professionnels doivent minorer le prix d’acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction (CGI art. 150 VB, III nouveau).
Cette réintégration des amortissements LMNP augmente mécaniquement la plus-value taxable, ce qui peut conduire à une imposition plus importante lors de la revente. Il convient d’anticiper cette réforme dans toute stratégie d’investissement.
LMNP 2026 : actualité législative sur les amortissements
Le cadre de l’amortissement LMNP a connu des évolutions importantes depuis 2024. La loi de finances 2025 a notamment introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (cf. section précédente).
Dans le cadre du vote de la loi de finances pour 2026 la suppression de l’amortissement en LMNP a été évoquée sans être adoptée.
Face à ces évolutions du régime, la vigilance s’impose. vous devez :
- Consulter un expert-comptable spécialisé en LMNP pour adapter votre stratégie
- Surveiller l’actualité législative concernant l’amortissement LMNP 2026
- Réaliser une simulation actualisée de la rentabilité nette d’impôt en tenant compte de la réintégration des amortissements à la revente
FAQ – Questions fréquentes sur l’amortissement en LMNP
Peut-on amortir un bien ancien acheté il y a plusieurs années ?
Oui. L’amortissement commence à partir du moment où le logement est loué en meublé, quel que soit l’ancienneté du logement ou sa date d’achat. Un bien acquis il y a 10 ou 20 ans peut être inscrit à l’actif et amorti dès lors que l’option pour le régime réel est choisie.
Combien de temps durent les amortissements en LMNP ?
La durée varie selon les composants : de 5 à 10 ans pour le mobilier et l’électroménager, jusqu’à 40-50 ans pour la structure/gros-œuvre. L’amortissement par composant permet d’optimiser la déduction en étalant les amortissements selon la nature de chaque élément.
Les amortissements LMNP peuvent-ils créer un déficit ?
Non. En LMNP, les amortissements sont plafonnés au résultat avant amortissements : ils ne peuvent pas créer de déficit. En revanche, les amortissements non utilisés sont reportés sans limite de durée sur les exercices suivants.
Qu’est-ce qu’un amortissement réputé différé ?
Il s’agit d’un amortissement calculé mais qui ne peut pas être déduit en raison d’un résultat insuffisant. Le montant est mis en attente et pourra être déduit dès que le résultat avant amortissements sera suffisant. Un suivi extracomptable rigoureux s’impose.
Comment déclarer les amortissements LMNP ?
Les amortissements sont déclarés dans la liasse fiscale annuelle : ils figurent dans l’annexe 2033-C (tableau des immobilisations et amortissements) jointe à la déclaration 2031-SD. La liasse est transmise par voie dématérialisée via un partenaire EDI ou un expert-comptable habilité.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements LMNP à la revente ?
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Cela augmente mécaniquement la plus-value taxable par rapport à l’ancien régime.
Peut-on amortir les frais de notaire en LMNP ?
Oui. Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) peuvent au choix être déduits immédiatement en charges ou inscrits à l’actif et amortis sur la même durée que le bien immobilier.
