La vente de votre appartement ou maison peut donner lieu à une plus-value immobilière correspondant à la différence positive entre son prix de vente et son prix d’acquisition.
Celle-ci emporte potentiellement des conséquences fiscales et nécessite de porter une attention à la législation applicable.
Dans cet article, vous trouverez l’ensemble des informations relatives à l’imposition de la plus-value immobilière en 2024 : modalités d’imposition, calcul, exonérations et déclaration.
Bonne lecture.
Sommaire
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Comment calculer la plus-value immobilière en SCI ?
Définition de la plus-value immobilière
Une plus-value immobilière se définit comme la différence entre le prix d’achat du bien immobilier et son prix de vente.
Schématiquement : plus-value immobilière = prix de vente du bien – prix d’achat du bien
Par conséquent, la vente d’un bien plus cher que son prix d’achat génère une plus-value. En revanche, le fait de vendre ce même bien moins-cher entraîne une moins-value.
Contrairement à la plus-value, la moins-value traduit une perte pour le propriétaire.
Exemple de plus-value
Prix de vente 500 000 € – prix d’achat 400 000 € = plus-value de 100 000 euros.
Exemple de moins-value
Prix de vente 500 000 € – prix d’achat 600 000 € = moins-value de 100 000 euros.
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Impositions des plus-values immobilières en 2024
Champ d’application
Le régime de taxation des plus-values immobilières concerne celles qui sont réalisées par des particuliers ou des sociétés de personnes (soumises à l’impôt sur le revenu) dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé (article 150 U du Code Général des Impôt).
Les opérations imposables sont :
- Les ventes immobilières (appartement, maison, terrain…), notamment par une SCI à l’IR ou un fond de placement immobilier
- Les ventes de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes…)
- Les apports en société de biens
- Les échanges de biens
- Les partages de biens dans la limite des soultes
A savoir : Les donations ou successions sont exclues de la taxation des plus-values immobilières.
Taux d’imposition des plus-values immobilières
Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cela représente donc un taux d’imposition global de 36,20 %.
Par ailleurs, une surtaxe de 2 à 6 % est applicable lorsque la plus-value nette est supérieure à 50 000 euros. La surtaxe s’apprécie après application des abattements.
Abattement sur la plus-value immobilière
La plus-value immobilière peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention ou d’abattements exceptionnels.
Abattement pour durée de détention
La possession du bien immobilier depuis au moins 5 ans, permet de bénéficier de l’abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière.
L’abattement vient réduire la base imposable de la plus-value, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, pour chaque année de détention à partir de la 6ème année.
Le tableau suivant offre un aperçu du taux d’abattement par année de détention :
| Taux d’abattement plus-value 2024 | ||
| Détention du bien | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans à 21 ans | 6 % | 1,65 % |
| 22 ans | 4% | 1,6 % |
| A partir de la 23ème année | Exonération | 9 % |
| À partir de la 31ème année | Exonération | Exonération |
Concrètement, cet abattement exonère progressivement d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux le propriétaire du bien :
- Au bout de 22 années de détention révolues pour l’exonération d’impôt sur le revenu
- Au bout de 30 années de détention révolues pour l’exonération de prélèvements sociaux
Exemple de calcul de l’abattement sur la plus-value immobilière
M. X vend un bien qu’il détient depuis 15 ans et réalise une plus-value de 20 000 euros.
Le calcul de l’abattement sur l’impôt sur le revenu est le suivant :
- 0 à 5 ans : 20 000 € x 0 % = 0 euro
- 6 à 15 ans (10 années) : [(20 000 € x 6 %) x 10 ans] = 12 000 euros.
Le montant de l’abattement est donc de 12 000 euros. Il s’applique sur le montant de la plus-value soit 20 000 € – 12 000 € = 8 000 euros de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu.
Le calcul de l’abattement sur les prélèvements sociaux est le suivant :
- 0 à 5 ans : 20 000 euros x 0 % = 0 euros
- 6 à 15 ans (10 années) : [(20 000 euros x 1,65 %) x 10 ans] = 3 300 euros.
Le montant de l’abattement est donc de 3 300 euros. Il s’applique sur le montant de la plus-value soit 20 000 € – 3 300 € = 16 700 euros de plus-value imposables aux prélèvements sociaux.
Abattements exceptionnels
En plus de l’abattement pour durée de détention, la plus-value immobilière peut donner lieu à deux types d’abattements exceptionnels pour cession de biens immobiliers dans le cadre d’une :
- Grande opération d’urbanisme (GOU)
- Opération de revitalisation du territoire (ORT)
Ces abattements sont de 70 % du montant de la plus-value avec une possibilité de majoration à 85 %. Ils s’imputent sur la plus-value nette (après application de l’abattement pour durée de détention).
Exonération de la plus-value immobilière
L’exonération de l’imposition de la plus-value immobilière concerne les cas suivants :
- Cession de la résidence principale
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale
- Personnes handicapées ou résidant dans un établissement de soin
- Cession d’un droit de surélévation
- Cession d’un logement situé en France par des non-résidents
- Durée de détention (22 ans pour IR ou 30 ans pour PS)
- Cession inférieure à 15 000 euros
- Selon la nature des opérations réalisées (expropriation par exemple)
- Titulaire d’une pension de vieillesse ou d’invalidité
- Certains partages
- Cession au profit d’organismes en charge du logement social
Attention : chacune de ces exonérations est soumise à des conditions spécifiques.
Attardons-nous sur le cas spécifique des résidences principales et secondaires (exonération les plus courantes).
Plus-value et résidence principale
La plus-value immobilière sur la cession de la résidence principale est totalement exonérée. Cela vaut également pour les dépendances du logement (cave, place de parking…) Toutefois, cette exonération est soumise à conditions.
En effet, le BOFIP précise que la résidence principale s’entend de la résidence habituelle et effective.
Elle doit donc être occupée la majeure partie de l’année et non de façon temporaire.
Attention : l’administration fiscale peut remettre en cause cette exonération en cas d’occupation du logement juste avant de procéder à la cession.
Et la résidence secondaire ?
La première cession d’une résidence secondaire est exonérée de plus-value immobilière sous réserve du respect des deux conditions cumulatives suivantes :
- ne pas être propriétaire de la résidence principale directement ou par personne interposée durant les 4 années précédant la cession
- remployer tout ou partie du prix de la cession dans l’acquisition d’un logement affecté à la résidence principale
En cas de remploie partiel du prix de cession, seule la partie remployée est exonérée de plus-value immobilière sur la résidence secondaire.
Calcul de la plus-value immobilière
Pour calculer la plus-value immobilière il faut faire la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.
Le prix de cession est le prix de l’acte, majoré de certaines charges et indemnités et minoré des frais de cession (exemple : diagnostiques)
Le prix d’acquisition correspond à celui qui figure dans l’acte. Il peut être augmenté des :
- charges et indemnités versées au vendeur
- frais d’acquisition pour leur montant réel ou un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition
- dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration pour leur montant réel ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition (si détention du bien plus de 5 ans)
Étapes de calcul de la plus-value immobilière
Etape 1 (plus-value brute) : la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition permet d’obtenir la plus-value brute.
Etape 2 (plus-value nette) : cette dernière est ensuite soumise aux différents abattements applicables, il en résulte une plus-value nette.
Etape 3 (taxation) : la plus-value nette supporte l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Exemple de calcul et taxation de la plus-value immobilière
Pour cet exemple, le prix d’acquisition du bien immobilier est de 150 000 euros et le prix de cession est de 200 000 euros. La détention du bien est de 11 ans :
- Plus-value brute : 200 000 € – 150 000 € = 50 000 euros
- Abattement sur l’impôt sur le revenu : [(50 000 x 6 %) x 6 ans] = 18 000 euros
- Abattement sur les prélèvements sociaux : [(50 000 x 1,65 %) x 6 ans ] = 4 950 euros
- Plus-value nette d’impôt sur le revenu : 50 000 – 18 000 = 32 000 euros
- Plus-value nette de prélèvements sociaux : 50 000 – 4 950 = 45 050 euros
- Impôt sur le revenu : 32 000 x 19 % = 6 080 euros
- Prélèvements sociaux : 45 050 x 17,2 % = 7749 euros
Simulateur de plus-value immobilière
Le site des notaires met à votre disposition un simulateur pour effectuer une simulation de calcul de la plus-value immobilière.
Déclaration de la plus-value immobilière en 2024
Le notaire doit déclarer la plus-value immobilière dans le mois qui suit la signature de l’acte notarié (article 150 VG du CGI). Il procède à la déclaration auprès du service de la publicité foncière de la DGFIP. Il s’assure donc de la détermination de la plus-value, de son calcul et de sa déclaration. Le montant de l’impôt est en principe prélevé sur le prix de la cession.
Toutefois, le contribuable doit reporter le montant de la plus-value en case 3VZ de sa déclaration de revenus n°2042 C.
FAQ – plus-value immobilière
Comment se calcule une plus-value immobilière ?
Pour calculer une plus-value immobilière il faut effectuer la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.
Il convient ensuite d’appliquer les abattements à la plus-value. Le plus-value nette supporte l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17.2%.
Sous quel délai puis-je ne pas payer de plus-value ?
L’exonération de la plus-value immobilière est acquise après 22 ans de détention de du bien immobilier pour l’impôt sur le revenu et 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Comment ne pas payer de plus-value sur un bien immobilier ?
Toutes les cessions d’immeubles dont le prix est inférieur à 15 000 euros sont exonérées de plus-value immobilière. Ce seuil de 15 000 euros s’élève à 30 000 euros pour un couple.
