Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?

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Les différences entre LMNP et LMP concernent principalement les conditions de chaque régime, le sort des plus-values, les déficits, l’IFI ou encore les cotisations sociales.

Dans cet article nous procèderons à une étude comparative de la fiscalité, des conditions, des différences, avantages et inconvénients de ces deux statuts.

Bonne lecture.


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Qui est concerné par les statuts de LMNP et LMP ?

Les LMNP et LMP concernent les propriétaires de biens immobiliers souhaitant les louer en meublés.

Ce mode de location s’oppose donc à la location nue (le fait de louer son bien sans meubles). En effet, les sigles LMNP et LMP signifient :

  • LMNP : Location Meublée Non professionnelle
  • LMP : Location Meublée Professionnelle

La distinction entre les deux types de location réside donc dans le caractère professionnel ou non de la location meublée.

Autrement dit, le fait de se livrer à l’activité de location à titre professionnel place la personne sous statut de LMP. Dans le cas contraire, le régime de la LMNP est applicable.

Quelles sont les conditions de la LMNP et de la LMP ?

Le statut de LMP nécessite de réunir deux conditions de seuil cumulatives prévues par le IV de l’article 155 du CGI :

  • Réaliser des recettes annuelles excédant 23 000 euros, provenant de cette activité sur l’année civile
  • Et supérieures à la moitié (50 %) des revenus professionnels du foyer fiscal

À l’inverse, des recettes locatives inférieures à 23 000 euros ou qui n’excèdent pas 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal relèvent de la LMNP.

Par ailleurs, le loueur meublé professionnel n’a plus l’obligation d’être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cela relève d’une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 qui a censuré cette condition suite à une question prioritaire de constitutionnalité (QPC).

D’autres conditions tenant au bailleur et aux biens loués sont nécessaires pour que la location soit définie comme meublée et non comme nue

Condition relatives au bailleur et aux bien loués :

  • Le bailleur doit s’immatriculer dans les 15 jours suivant le début de son activité (formulaire P0i pour la LMNP et FCM pour la LMP) ;
  • La location doit porter sur un logement meublé à usage d’habitation (il peut s’agir de location courte durée, par exemple saisonnière) ;
  • Le logement doit être meublé

Pour aller plus loin, cet article sur la LMNP vous apporte des précisions sur les conditions d’application de ce régime meublé.

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Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?

Différences fiscales entre LMNP et LMP

Déduction des déficits

En matière de LMP, le déficit est imputable sur le revenu global sans limitation de montant pour l’année en cours et les six années suivantes.

Toutefois, pour la LMNP, le déficit est reportable pendant 10 ans uniquement sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle.

La LMNP est donc moins avantageuse que la LMP concernant l’imputation des déficits (pas d’imputation sur votre revenu global).

Plus-values

L’exercice de l’activité de LMP pendant au moins 5 ans, permet de bénéficier d’une exonération totale ou partielle des plus-values lors de la cession de l’immeuble affecté à l’activité. La LMP suit le régime des plus-values professionnelles (article 151 septies du CGI).

Au titre des deux années civiles qui précèdent la cession, l’exonération de la plus-value nécessite que les recettes :

  • n’excèdent pas 90 000 euros (exonération totale) ;
  • ou 126 000 euros (exonération partielle dégressive).

Pour la LMNP, il s’agit du régime des plus-values des particuliers. Le loueur meublé est exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

La LMP est ainsi plus avantageuse que la LMNP en matière d’imposition de la plus-value immobilière dans la mesure où elle permet une exonération totale de cette dernière après 5 ans.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

La LMP bénéficie de l’exonération d’IFI pour les biens affectés à une activité commerciale à condition toutefois que :

  • les recettes soient supérieures à 23 000 euros ;
  • ET excèdent 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Pour la LMNP, il n’y a pas d’exonération d’IFI, l’immeuble ne constituant aucunement un bien professionnel.

Avantage ici aussi à la LMP dont les biens immobiliers qui remplissent les conditions ci-dessus ne supportent pas l’IFI.

Différences relatives aux cotisations sociales

Depuis le 1er janvier 2021, le loueur meublé professionnel doit acquitter les cotisations sociales des indépendants. La LMP implique donc l’application des cotisations sociales sur le bénéfice net. Par ailleurs, même en l’absence de bénéfices, une cotisation minimale de 1 145 euros est due.

Pour la LMNP, il n’y a aucun assujettissement aux cotisations sociales des indépendants. Observez néanmoins que les bénéfices supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.


Fiscalité commune à la LMNP et à la LMP

Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

LMNP et LMP relèvent de la fiscalité en matière de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), peu importe le choix du statut.

En effet, le régime Micro-BIC (abattement de 50 % sur les recettes avant calcul de l’impôt) s’applique en deçà du seuil de 77 700 euros (meublés classiques et meublés de tourisme).

Nouveauté : en 2024, pour les meublés de tourisme, l’abattement forfaitaire de 71 % et le seuil de 188 700 euros sont ramenés à 50 % avec un plafond de 77 700 euros.

En cas de dépassement des seuils du micro-BIC, il faut appliquer le régime réel des BIC pour son activité LMNP ou LMP.

Le régime réel permet de déduire de son résultat les frais et charges (dont les charges d’amortissement) et donc de réduire son impôt. Il permet ainsi potentiellement de générer un déficit reportable sur les années suivantes.

À savoir : le loueur meublé qui relève du Micro-BIC peut opter pour les BIC au régime réel pour la LMP ou LMNP.

Par ailleurs, les obligations déclaratives diffèrent selon le choix du régime d’imposition. 

Si le LMNP ou LMP est au micro-BIC, il suffit de reporter le chiffre d’affaires sur la déclaration n°2042 C Pro.

En revanche, le régime réel nécessite de déterminer le résultat fiscal en déposant une déclaration n°2031, puis en reportant le résultat sur la déclaration n°2042 C Pro.

Le régime réel implique la plupart du temps de solliciter les services d’un cabinet comptable.

La TVA

Les règles en matière de TVA sont également identiques entre LMNP et LMP. La location meublée à usage d’habitation est par principe exonérée de TVA.

Toutefois, les activités hotellières ou para-hotellières (sous conditions) entraînent la redevabilité de la TVA.

La CFE et la Taxe foncière

LMNP et LMP induisent le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la taxe foncière.


LMNP ou LMP, quel statut choisir ?

Pour conclure, quel choix effectuer entre LMP et LMNP pour ma location meublée ?

Comparons les avantages de chaque statut.

Avantages de la LMP

La LMP présente un tripe avantage tenant à :

  • La possibilité de déduire les déficits sur le revenu global sans limitation de montant avec un report possible sur les 6 années suivantes ;
  • L’exonération totale (exercice > à 5 ans et recettes < à 90 000 €) ou partielle (exercice > à 5 ans et recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 €) des plus-values immobilières ;
  • L’exonération d’IFI au titre des biens professionnels (recettes > 23 000 € et revenus > 50 % des revenus du foyer fiscal).

Avantages de la LMNP

La LMNP s’illustre principalement pas l’absence de paiement des cotisations sociales. Néanmoins, les recettes supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (sauf situation de déficit).

***

Vous disposez désormais des principaux éléments pour effectuer un choix entre LMNP et LMP ! 

Considérez toutefois que chaque situation fiscale est unique, il est donc fortement recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité avant de vous lancer.


FAQ – différences entre LMNP et LMP

Qu’est ce que le statut de LMP ?

Le statut de LMP correspond à celui de loueur meublé professionnel de locaux d’habitation. Il se distingue du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Dans les deux cas il s’agit de la location de locaux meublés à usage d’habitation, mais le régime fiscal applicable n’est pas le même.

Quand passe-t-on de LMNP à LMP ?

Lorsque les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et sont supérieures à 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Pourquoi se mettre en LMP ?

Le statut de LMP est intéressant pour trois raisons principales :

  • déduction des déficits sur le revenu global sans limitation
  • exonération totale ou partielle des plus-values immobilières
  • bénéfice de l’exonération d’IFI sur les biens professionnels

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