En 2025, la plus-value immobilière est taxée au taux de 19 % auquel s’ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %.
Le vendeur est exonéré de plus-value en cas de cession de sa résidence principale ou en fonction de la durée de détention du bien : 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvement sociaux.
Pour 2025, le gouvernement prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values immobilières pour les cessions de biens loués en LMNP.
Découvrons dans ce nouvel article l’imposition de la plus-value immobilière en 2025 : nouveautés, imposition, calcul, exonérations et déclaration.
Bonne lecture.
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Sommaire
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Une plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat du bien immobilier et son prix de vente.
Si le propriétaire vend son bien plus cher qu’à l’achat, c’est une plus-value immobilière. Si au contraire, il vend son bien moins cher, c’est une moins-value (perte pour le propriétaire).
Pour résumer :
- plus-value immobilière = prix de vente du bien > prix d’achat du bien
- moins-value immobilière = prix de vente du bien < prix d’achat du bien
Exemple de plus-value immobilière
Prix de vente 500 000 € – prix d’achat 400 000 € = plus-value de 100 000 euros.
Exemple de moins-value immobilière
Prix de vente 500 000 € – prix d’achat 600 000 € = moins-value de 100 000 euros.
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Imposition des plus-values immobilières en 2025
En 2025, les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cela représente donc un taux d’imposition global de 36,20 %.
Attention : une surtaxe de 2 à 6 % est applicable lorsque la plus-value nette est supérieure à 50 000 euros. La surtaxe s’apprécie après application des abattements.
La plus-value immobilière peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention qui réduit l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Nouveauté en 2025
La loi de finances pour 2025 prévoit une réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values réalisées pour les cessions de biens loués en LMNP au régime réel.
Sont toutefois exclus du dispositif certains biens tels que les résidences étudiantes, les résidences seniors ou encore certains établissements médicalisés.
Personnes et opérations imposables
Les plus-values immobilières imposables sont celles qui sont réalisées par des particuliers ou des sociétés de personnes (soumises à l’impôt sur le revenu) dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé (article 150 U du Code Général des Impôt).
Les opérations imposables sont les ventes immobilières (appartement, maison, terrain…), les ventes de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes…), les apports en société de biens, les échanges de biens et les partages de biens dans la limite des soultes.
A savoir : Les donations ou successions sont exclues de la taxation des plus-values immobilières.
Calcul de la plus-value immobilière
Pour calculer la plus-value immobilière il faut :
- Faire la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (plus-value brute)
- Appliquer les abattements pour durée de détention (plus-value nette)
- Appliquer le taux de taxation de 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux
Détermination de la plus-value
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Le prix de cession est le prix de l’acte, majoré de certaines charges et indemnités et minoré des frais de cession (exemple : diagnostiques)
Le prix d’acquisition correspond à celui qui figure dans l’acte. Il peut être augmenté des :
- charges et indemnités versées au vendeur
- frais d’acquisition pour leur montant réel ou un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition
- dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration pour leur montant réel ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition (si détention du bien plus de 5 ans)
Tableau de calcul de la plus-value immobilière
Le tableau ci-dessous permet de calculer la plus-value immobilière après application des abattements :
| Taux d’abattement plus-value 2025 | ||
| Détention du bien | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans à 21 ans | 6 % | 1,65 % |
| 22 ans | 4% | 1,6 % |
| A partir de la 23ème année | Exonération | 9 % |
| À partir de la 31ème année | Exonération | Exonération |
La plus-value immobilière est complètement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux :
- Au bout de 22 années de détention révolues pour l’exonération d’impôt sur le revenu
- Au bout de 30 années de détention révolues pour l’exonération de prélèvements sociaux
A savoir : En plus de l’abattement pour durée de détention, la plus-value peut donner lieu à deux types d’abattements exceptionnels pour cession de biens immobiliers dans le cadre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) ou d’une opération de revitalisation du territoire (ORT)
Exemple de calcul de la plus-value immobilière
Pour cet exemple, le prix d’acquisition du bien immobilier est de 150 000 euros et le prix de cession est de 200 000 euros. La détention du bien est de 11 ans :
- Plus-value brute : 200 000 € – 150 000 € = 50 000 euros
- Abattement sur l’impôt sur le revenu : [(50 000 x 6 %) x 6 ans] = 18 000 euros
- Abattement sur les prélèvements sociaux : [(50 000 x 1,65 %) x 6 ans ] = 4 950 euros
- Plus-value nette d’impôt sur le revenu : 50 000 – 18 000 = 32 000 euros
- Plus-value nette de prélèvements sociaux : 50 000 – 4 950 = 45 050 euros
- Impôt sur le revenu : 32 000 x 19 % = 6 080 euros
- Prélèvements sociaux : 45 050 x 17,2 % = 7749 euros
Exemple de calcul de l’abattement sur la plus-value immobilière
M. X vend un bien qu’il détient depuis 15 ans et réalise une plus-value de 20 000 euros.
Calcul de l’abattement sur l’impôt sur le revenu :
- 0 à 5 ans : 20 000 € x 0 % = 0 euro
- 6 à 15 ans (10 années) : [(20 000 € x 6 %) x 10 ans] = 12 000 euros.
Le montant de l’abattement est donc de 12 000 euros. Il s’applique sur le montant de la plus-value soit 20 000 € – 12 000 € = 8 000 euros de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu.
Calcul de l’abattement sur les prélèvements sociaux :
- 0 à 5 ans : 20 000 euros x 0 % = 0 euros
- 6 à 15 ans (10 années) : [(20 000 euros x 1,65 %) x 10 ans] = 3 300 euros.
Le montant de l’abattement est donc de 3 300 euros. Il s’applique sur le montant de la plus-value soit 20 000 € – 3 300 € = 16 700 euros de plus-value imposables aux prélèvements sociaux.
Exonération des plus-values immobilières
En 2025, les plus-values immobilières sont totalement exonérées en cas de cession d’un montant inférieur ou égal à 15 000 €, de vente de la résidence principale ou encore de première cession de la résidence secondaire.
Exonération de plus-value : cession inférieur à 15 000 €
Les plus-values immobilières sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu en cas de cession inférieure ou égale à 15 000 €.
En cas d’indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie en fonction de la quote-part de détention du bien de chaque indivisaire.
Exonération de plus-value : Résidence principale
La plus-value immobilière sur la cession de la résidence principale est totalement exonérée. Cela vaut également pour les dépendances du logement (cave, place de parking…) Toutefois, cette exonération est soumise à conditions.
En effet, le BOFIP précise que la résidence principale s’entend de la résidence habituelle et effective.
Elle doit donc être occupée la majeure partie de l’année et non de façon temporaire.
Attention : l’administration fiscale peut remettre en cause cette exonération en cas d’occupation du logement juste avant de procéder à la cession.
Exonération de plus-value : Résidence secondaire
La première cession d’une résidence secondaire est exonérée de plus-value immobilière sous réserve du respect des deux conditions cumulatives suivantes :
- ne pas être propriétaire de la résidence principale directement ou par personne interposée durant les 4 années précédant la cession
- remployer tout ou partie du prix de la cession dans l’acquisition d’un logement affecté à la résidence principale
En cas de remploie partiel du prix de cession, seule la partie remployée est exonérée de plus-value immobilière sur la résidence secondaire.
Toutes les exonérations de plus-value immobilière
Les plus-values immobilières sont exonérées dans les cas suivants :
- Cession de la résidence principale
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale
- Personnes handicapées ou résidant dans un établissement de soin
- Cession d’un droit de surélévation
- Cession d’un logement situé en France par des non-résidents
- Durée de détention (22 ans pour IR ou 30 ans pour PS)
- Cession inférieure à 15 000 euros
- Selon la nature des opérations réalisées (expropriation par exemple)
- Titulaire d’une pension de vieillesse ou d’invalidité
- Certains partages
- Cession au profit d’organismes en charge du logement social
Attention : chacune de ces exonérations est soumise à des conditions spécifiques.
Simulateur de plus-value immobilière
Le site des notaires met à votre disposition un simulateur pour effectuer une simulation de calcul de la plus-value immobilière.
Déclaration de la plus-value immobilière
Le notaire doit déclarer la plus-value immobilière dans le mois qui suit la signature de l’acte notarié (article 150 VG du CGI). Il procède à la déclaration auprès du service de la publicité foncière de la DGFIP. Il s’assure donc de la détermination de la plus-value, de son calcul et de sa déclaration. Le montant de l’impôt est en principe prélevé sur le prix de la cession.
Toutefois, le contribuable doit reporter le montant de la plus-value en case 3VZ de sa déclaration de revenus n°2042 C.
FAQ – plus-value immobilière
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Pour calculer la plus-value immobilière vous devez faire la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien :
- prix de cession (prix indiqué dans l’acte de vente — les frais payés)
- prix d’acquisition (augmenté des frais)
Exemple de calcul de la plus-value immobilière en 2025
- Prix de cession : 100 000 € — 5 000 € = 95 000 €
- Prix d’acquisition : 50 000 € + 3 750 € (frais d’acquisition 7,5 %) + 7 500 € (travaux 15 %) = 61250 €
- Plus-value brute : 95 000 € — 61 250 € = 33 750 €
Sous quel délai puis-je ne pas payer de plus-value ?
L’exonération de la plus-value immobilière est acquise après 22 ans de détention de du bien immobilier pour l’impôt sur le revenu et 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Comment être exonéré de plus-value immobilière ?
Vous êtes exonéré de plus-value immobilière en cas de plus-value de cession dont le montant est inférieur ou égal à 15 000 euros, de cession de votre résidence principale et, sous condition, de première cession de votre résidence secondaire.
