La SCPI Pinel est un véhicule d’investissement immobilier collectif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition de logements neufs ou assimilés, destinés à la location dans le secteur intermédiaire.
Dans le langage courant, ce type d’investissement est qualifié de « pierre-papier ».
Dans cet article nous verrons comment s’articule le dispositif Pinel avec la SCPI, comment bénéficier de la réduction d’impôt et quels en sont les avantages et inconvénients.
Bonne lecture.
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Résumé
- Le dispositif SCPI Pinel est un investissement dans l’immobilier locatif via une Société Civile de Placement Immobilier éligible au dispositif Pinel.
- L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu attractive pendant 6, 9 ou 12 ans
- La souscription des parts de SCPI est plus abordable que l’achat d’un bien immobilier en direct.
- L’investissement est réparti sur plusieurs biens immobiliers entrainant une mutualisation des risques locatifs.
- La gestion simplifiée de la SCPI Pinel décharge l’investisseur des contraintes de la gestion locative, des travaux et de la recherche de locataires.
Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?
Une SCPI Pinel correspond tout simplement à une société civile de placement qui ouvre droit à l’avantage fiscal de la loi Pinel. Cet avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt répartie du 6, 9 ou 12 ans selon la durée d’engagement de location.
En effet, l’associé doit s’engager à conserver la totalité des titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de la location (CGI art. 199 novovicies, VIII-C)
Important : la réduction d’impôt est calculée sur 100 % du montant de la souscription dans la limite de 300 000 euros par contribuable et par an.
Taux de la réduction d’impôt en SCPI Pinel
Le taux de la réduction d’impôt pour un investissement en 2024 en SCPI Pinel est de :
- 9 % engagement de location de 6 ans (20 % investissements en outre-mer)
- 12 % engagement de location de 9 ans (23 % investissements en outre-mer)
Les engagements de 6 ans et 9 ans peuvent être prorogés de la manière suivante :
- engagement de 6 ans : 3 % (première prorogation de 3 ans) et 2 % (seconde prorogation de 3 ans)
- engagement de 9 ans : 2 % (1 seule prorogation de 3 ans)
Attention : la réduction d’impôt en SCPI Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros (18 000 euros en cas d’investissement en outre-mer).
Comment défiscaliser en SCPI Pinel ?
Pour défiscaliser en SCPI Pinel, l’investisseur doit souscrire ses parts auprès de sa banque, un conseiller en gestion de patrimoine ou une plateforme en ligne. Il doit également respecter des conditions portant sur l’immeuble la location.
À savoir : l’investisseur doit avoir la qualité de résident fiscal français au sens de l’article 4 B du CGI.
Investissements concernés
L’investissement en SCPI Pinel doit porter sur :
- les logements neufs
- les logements acquis en état futur d’achèvement
- les logements que le contribuable fait construire
- les logements faisant l’objet de de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf
- les logements vétustes faisant l’objet de travaux de réhabilitation
La location doit intervenir dans un délai de 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition (si postérieure).
À savoir : les immeubles doivent être situés en France métropolitaine, dans les DOM ou dans une collectivité d’outre-mer.
Conditions de la location
Pour le bailleur
L’investissement en SCPI Pinel pour 2024 implique le respect par le bailleur du plafond de loyer mensuel par m² suivant :
- en zone A bis : 18,89 € ;
- en zone A : 14,03 € ; 13,83 € en Corse ;
- en zone B1 : 11,31 € ; 11,15 € en Corse ;
- en zone B2 ou C : 9,83 € ; 9,69 € en Corse.
En outre-mer, ce plafond est porté à :
- 11,65 € pour les DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ;
- 14,18 € en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis-et-Futuna.
Pour le locataire
Pour 2024, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser le plafond figurant dans le tableau suivant :
La prise en compte de ce plafond s’apprécie à la date de signature du bail.
Avantages et inconvénients de la SCPI Pinel
L’investissement en SCPI Pinel présente de nombreux avantages tels qu’une réduction d’impôt conséquente et des facilités de gestion. Toutefois ce type d’investissement comporte également certains inconvénients au nombre desquelles, une faible liquidité et un rendement limité.
Avantages de la SPCI Pinel
1er avantage : défiscalisation attractive
La SCPI Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt répartie sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée d’engagement. Cela peut donc constituer un moyen de défiscalisation efficace.
Par ailleurs, les revenus locatifs bénéficient du régime micro-foncier ou du régime réel selon le seuil (avec potentiellement un déficit foncier pour ce dernier régime).
2ème avantage : partage des risques
La souscription de parts de SCPI permet de partager les risques liés à l’investissement immobilier avec d’autres associés/investisseurs. En effet, la société acquiert un parc immobilier diversifié qui limite les risques liés à la détention d’un seul bien immobilier.
3ème avantage : gestion indirecte
La SCPI libère le souscripteur de la gestion en direct du bien immobilier (choix du locataire et gestion courant du bien). En effet, la gestion est confiée à une société de gestion agréée par l’autorité des marchés financiers.
Ladite société de gestion se charge des démarches liées à l’acquisition, à la gestion locative et à la revente des biens immobiliers détenus par la SCPI.
4ème avantage : accessibilité de l’investissement
L’investissement en SCPI Pinel est accessible dès 5000 euros ce qui permet de défiscaliser à moindre coûts. L’acquisition d’un logement neuf éligible au dispositif Pinel est en effet bien plus onéreux.
Inconvénients de la SCPI Pinel
1er inconvénient : faible liquidité des parts
En raison en raison de la durée de l’engagement de location, (6, 9 ou 12 ans), l’investissement en SCPI Pinel est faiblement liquide. La cession des parts ne pourra intervenir qu’après cette échéance et dépend fortement du gestionnaire.
2ème inconvénient : rendement limité
Le rendement de la SCPI Pinel oscille entre 2 et 2,5 % ce qui en fait un outil de défiscalisation intéressant mais peu rentable. En direct, le rendement de l’investissement Pinel est plus intéressant (autour des 3 à 6%).
3ème inconvénient : rareté du produit
Il existe peu de SCPI Pinel ce qui en fait un produit de placement relativement rare. En principe, les investisseurs privilégient l’investissement en direct qui présente des contraintes en terme de gestion mais un rendement plus élevé.
Avis sur l’investissement en SCPI Pinel en 2024
La SCPI Pinel offre une défiscalisation attractive en permettant aux investisseurs d’obtenir réductions d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans et de donc de réduire leur charge fiscale.
En outre, elle permet de partager les risques entre plusieurs investisseurs grâce à un parc immobilier diversifié. Ces derniers dont libérés des contraintes de la gestion directe des biens.
Par ailleurs, l’accessibilité de l’investissement à partir de 5 000 euros permet de défiscaliser à moindre coût par rapport à l’acquisition directe d’un logement neuf.
TOUTEFOIS, la SCPI Pinel présente aussi des inconvénients.
La faible liquidité des parts en raison de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) peut poser problème, limitant les possibilités de cession avant l’échéance.
De plus, le rendement est relativement limité, oscillant entre 2 et 2,5 % (moins intéressant qu’un investissement Pinel en direct : 3 à 6 %).
Par ailleurs, il s’agit d’un produit de placement dont la rareté le rend moins accessible. En effet, les investisseurs ont tendance à privilégier l’investissement en direct pour un rendement plus élevé malgré les contraintes de gestion.
En résumé, la SCPI Pinel est un outil de défiscalisation efficace et accessible avec une gestion simplifiée, mais elle présente des inconvénients en termes de liquidité, de rendement et de disponibilité.
FAQ
Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?
La SCPI Pinel est une société civile de placement immobilier éligible à la réduction d’impôt « Pinel ». C’est un outil de défiscalisation efficace pour réduire son impôt sur le revenu.
Comment investir en SCPI Pinel ?
L’investissement en SCPI Pinel nécessite de souscrire des parts en passant par sa banque, un conseiller de gestion de patrimoine ou une plateforme en ligne.
Quels sont les avantages de la SCPI Pinel?
Investir dans une SCPI Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente sur 6, 9 ou 12 ans. Ce type d’investissement nécessite peu de moyens et permet de partager les risques avec d’autre investisseurs en bénéficiant d’une gestion indirecte des biens et de la location.
Quels sont les inconvénients de la SCPI Pinel ?
Les principaux inconvénients de la SCPI Pinel sont la faible liquidité des parts souscrites, une rendement limité et sa rareté.
