Dispositif Denormandie 2024 : comment défiscaliser ?

Le bénéfice du dispositif Denormandie en 2024 permet d’investir dans l’ancien en obtenant une réduction d’impôt. Cet article complet apporte les éléments pour bien comprendre le fonctionnement de ce dispositif.

Vous pourrez défiscaliser tout en profitant de la réduction d’impôt Denormandie.

Bonne lecture.

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Qu’est-ce-que le Dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, aussi connu sous le nom de « Denormandie ancien », permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour un investissement réalisé dans certains logements anciens.

Couramment appelé « loi Denormandie ancien », il a été créé par la loi de finances pour 2019. Il est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts (CGI).

Le régime légal Denormandie ancien s’inspire grandement des dispositifs Duflot/Pinel. En effet, certaines conditions sont analogues : taux de réduction, engagement de location, modalités de prorogation …

A savoir : le dispositif Denormandie ancien est prolongé jusqu’au 31/12/202.

Pourquoi l’appellation « Denormandie ancien » ?

Le dispositif Denormandie tire son nom du ministre délégué Julien Denormandie qui a souhaité favoriser la rénovation des logements anciens dans certaines communes.

Comment bénéficier du dispositif Denormandie en 2024 ?

Pour pouvoir réaliser un investissement immobilier dans l’ancien en bénéficiant des avantages du dispositif Denormandie en 2024, l’investisseur doit respecter des conditions portant sur :

• le bénéficiaire (lui-même)
• le logement et les modalités de la location
• les travaux à effectuer
• le/les locataire(s)

Faisons le point sur chacune de ces conditions.

1^ère condition : bénéficiaires du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie s’applique aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI.

Le détenteur de parts d’une société de personnes relevant de l’impôt sur le revenu (exemple : SCI) ou des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), peut également bénéficier du dispositif.

2^ème condition : logement et modalités de la location

Le logement

La réduction d’impôt Denormandie concerne les logements acquis entre le 01/01/2019 et le 31/12/2026, ayant fait l’objet de travaux d’amélioration et les locaux destinés à un autre usage que l’habitation transformés en logements.

Notez que le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’au 31 décembre 2026.

A savoir : la souscription de parts de SCPI, dont 95 % des revenus servent à financer un de ces investissement, permet de bénéficier de la réduction d’impôt.

Par ailleurs, l’immeuble doit être situé en France ou dans une collectivité d’outre-mer. Il faut investir dans une commune :

• avec un besoin de réhabilitation de l’habitat particulièrement marqué
• ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire

Pour vérifier l’égibilité de votre commune au dispositif Denormandie c’est ici.

Les modalités de la location

Le logement doit impérativement être loué en location nue. Il n’est donc pas possible de bénéficier du dispositif Denormandie si le logement est loué meublé (LMNP ou LMP).

Par ailleurs, le bailleur doit respecter une durée de location de 6 ou 9 ans prorogeable à 12 ans au maximum.

Enfin, vous il doit respecter un plafond de loyer par m² pour le loyer mensuel. Le tableau suivant précise le plafonnement du loyer selon la zone de location :

3^ème condition : les travaux à effectuer

Pour bénéficier du dispositif Denormandie ancien, les travaux doivent être justifiés par des factures et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Quelles est la nature des travaux à réaliser en Denormandie ancien ?

Il doit s’agir de travaux d’amélioration d’un logement ou de transformation en logement habitable d’un local affecté à un usage autre que l’habitation.

Le BOFIP définit les travaux d’amélioration comme suit : « Les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Sont exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables. »

Performance énergétique globale du logement

Deux conditions cumulatives supplémentaires sont nécessaires.

1^ère condition : la consommation conventionnelle d’énergie primaire après travaux du logement doit être inférieure à 331 kWh/m²/an.

2^ème condition :

• baisse de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement de 20 % ou 30 % pour les logements individuels
• Ou respect de l’exigence de performance énergétique pour au moins 2/5 des travaux suivants : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire

4^ème condition : le/les locataire(s) du logement

Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser le plafond figurant dans le tableau suivant, pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Denormandie :

Quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie en 2024 ?

En 2024, la détermination du montant de la réduction d’impôt Denormandie suit les mêmes règles que pour l’investissement en loi Pinel. Elle se cantonne à deux logements avec un plafond de 5 500 euros par m² habitable et ne peut excéder la limite globale de 300 000 euros.

Le taux de la réduction d’impôt Denormandie

Le taux de la réduction d’impôt Denormandie dépend de la durée d’engagement du bailleur :

• 6 ans : 12 %
• 9 ans : 18 %
• 12 ans : 21 %

Ce taux s’élève à 23 % (engagement 6 ans), 29 % (engagement 9 ans) et 32 % (engagement 12 ans)  pour l’investissement réalisé en Outre-mer.

Calcul de la réduction d’impôt

Pour calculer la réduction d’impôt Denormandie il convient de :

• respecter la règle des 25 % de travaux sur le coût total de l’opération
• appliquer le taux aux prix de revient du logement

Exemple de calcul de la réduction d’impôt Denormandie

M. X achète un appartement en région parisienne au prix de 75 000 euros pour y effectuer des travaux d’amélioration. Ses travaux devront être de 25 000 euros minimum [(75 000 € + 25 000 €) x 25 % = 25 000 €.

Il choisit une durée d’engagement initiale de location de 6 ans. Le prix de revient de son logement est de 110 000 euros (75 000 € + 25 000 € de travaux + 10 000 € de frais).

Il doit appliquer le taux de 12 % au prix de revient soit : 110 000 € x 12 % = 13 200 €.

Sa réduction d’impôt s’élève donc à 13 200 euros pendant 6 ans soit 2 200 euros par an.

Comment déclarer votre investissement Denormandie en 2024 ?

La déclaration de l’investissement en loi Denormandie suit l’essentiel des obligations afférentes à la réduction d’impôt Pinel.

Engagement de location

L’investisseur doit compléter un engagement de location ou de conservation des parts (cas d’investissement au moyen d’une société à l’impôt sur le revenu ou une SCPI) BOI-LETTRE-000013.

Il convient également remplir le formulaire n°2044 EB. Ce formulaire doit à nouveau être complété en cas de prorogation de l’engagement initial.

Par ailleurs, il est nécessaire de tenir à disposition de l’administration fiscale certains justificatifs : bail, demande de permis de construire, factures, situation fiscale du locataire…

Déclaration n°2042-RICI

La déclaration n°2042 RICI doit être complétée du montant de l’investissement (la première année), il faut y reporter chaque année la fraction de réduction d’impôt.

Note récapitulative des travaux

Le déclarant doit joindre une note récapitulative des travaux et de leurs montants qui distingue les travaux d’amélioration ou de transformation des autres travaux.

La défiscalisation avec le dispositif Denormandie

L’investissement en loi Denormandie constitue un outil de défiscalisation très intéressant qui comprend plusieurs avantages. En effet, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient pour un investissement réalisé en France métropolitaine avec une location de 12 ans.

Par ailleurs, l’investissement Denormandie peut se cumuler avec le déficit foncier. Cela offre la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt et d’un déficit reportable sur le revenu global ou les revenus fonciers de même nature.

Enfin, un avantage notable du dispositif Denormandie tient dans la perspective de se constituer un patrimoine conforme aux standards énergétiques actuels tout en défiscalisant. Cela évite d’être contraint par la règlementation à l’égard des passoires énergétiques.

Dispositif Denormandie et SCI

Quid de l’investissement Denormandie en SCI ?

La SCI permet de bénéficier des avantages du dispositif Denormandie. Cette dernière doit toutefois bénéficier de la transparence fiscale. Cela signifie que la SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés.

La SCI est donc propriétaire du bien immobilier, mais la personne physique est directement et personnellement bénéficiaire de la réduction d’impôt. Les même conditions et modalités de calcul de la réduction d’impôt sont ensuite applicables en fonction de votre date d’acquisition des parts sociales et de l’entrée du bien dans l’actif de la société.