La location meublée non professionnelle (LMNP) présente de nombreux avantages et quelques inconvénients. Globalement, le statut LMNP se révèle particulièrement avantageux si vous bénéficiez du régime réel d’imposition.
Dans cet article, nous étudierons l’ensemble des avantages et inconvénients du statut LMNP. Abattements, déficits, plus-value, TVA, amortissements et autres charges déductibles… nous ferons le tour de la question.
Bonne lecture.
Vous payez trop d'impôts ?
Vous payez trop d'impôts ?
Téléchargez bientôt un Ebook avec les solutions pour réduire vos impôts !
Sommaire
Le statut LMNP
Qu’est-ce que la LMNP ? Il s’agit de la Location Meublée Non Professionnelle.
Le bailleur relevant de ce régime fiscal à donc le statut de loueur meublé non professionnel.
Deux éléments sont importants :
- La location est meublée à usage d’habitation
- Elle est exercée à titre non professionnel
La location est meublée
La location meublée différencie le statut LMNP de celui de la location nue (régime micro-foncier ou réel foncier).
En effet, en location nue, le logement est loué vide (sans meubles). Le régime fiscal de taxation des revenus locatifs est donc différent.
Pour entrer dans le champs d’application de la LMNP, le logement doit être loué meublé. La location doit également être à usage d’habitation.
Attention ! Pour respecter la définition légale du logement meublé, il ne suffit pas d’y mettre quelques meubles.
Il faut se conformer à la liste des meubles suivante :
- éléments de literie (dont couette ou couverture)
- des volets ou rideaux dans les chambres
- des plaques de cuisson
- un four et/ou four à micro-onde
- un réfrigérateur
- un congélateur ou compartiment à congélation
- de la vaisselle en quantité suffisante
- des ustensiles de cuisine
- une table avec des chaises
- des meubles de rangement
- des luminaires
- du matériel d’entretien ménager
Le cas échéant, la location risque d’être requalifiée comme nue par l’administration fiscale (perte des avantages du statut LMNP).
Recevez en exclusivité le prochain article sur le statut LMNP !
La location est non professionnelle
Cette condition fondamentale constitue la distinction entre la LMNP et la location meublée professionnelle (LMP).
En effet, la location sera fiscalement non professionnelle si, et seulement si, elle respecte les conditions cumulatives suivantes :
- recettes inférieures à 23 000 euros
- ET inférieures à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal
Dans le cas contraire, le régime applicable est celui de la location meublée professionnelle.
À noter : en tant que LMNP, l’activité doit être déclarée dans les 15 jours de son commencement (formulaire P0i ou FCM pour les indivisions).
Cela étant dit, passons aux avantages du statut LMNP.
Les avantages et inconvénients du statut LMNP
La LMNP présente de multiples avantages et inconvénients qui la différencie par exemple de la location nue.
Avantages du statut LMNP
Voici les 6 principaux avantages du statut LMNP.
1er avantage LMNP : Amortissement du bien
La déduction des amortissements constitue un avantage notable de la LMNP au régime réel.
En effet, la LMNP permet d’amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) entre 2,5 et 4 % pour une durée comprise entre 25 et 40 ans.
L’amortissement revient à constater la dépréciation du bien dans le temps au moyen de charges qui réduisent le résultat imposable.
Notez également que les travaux supérieurs à 600 euros sont amortissables ainsi que les meubles (pour une durée moyenne de 10 ans).
2ème avantage LMNP : Déduction des charges
La LMNP au régime réel permet de déduire une pluralité de charges pour chaque exercice. C’est un avantage non négligeable car cela revient à réduire drastiquement le résultat imposable.
Voici une liste des charges déductibles :
- taxe foncière
- cotisation foncière des entreprises
- charges de copropriété
- dépenses d’entretien et réparation
- intérêts d’emprunt et frais de dossier
- une partie des frais de notaire
- assurances (PNO / GLI)
- honoraires d’agence et de mandataires
- charges d’amortissement
- eau, électricité, téléphone, internet
Cette liste n’est pas exhaustive.
En effet, il existe un principe général de déductibilité des charges si elles sont engagées dans l’intérêt de l’entreprise, effectives et justifiées, comprises dans l’année d’exercice et que leur déduction n’est pas légalement exclue.
3ème avantage LMNP : Report des déficits et des amortissements
La LMNP au régime réel offre la possibilité de reporter le déficit et les amortissements non consommés.
Cela constitue un avantage par rapport au régime LMNP micro-BIC ou au régime micro-foncier. En effet, ces deux régimes n’offrent qu’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs.
Pour autant, il peut arriver que les charges soient plus importantes que les recettes. Cette situation de déficit est fiscalement plus intéressante que les abattements des régimes micro.
Exemple : 5 000 € de charges – 10 000 € de recettes = 5 000 euros de déficit. Le loueur meublé a donc tout intérêt à privilégier le régime réel pour sa LMNP.
En LMNP au régime réel :
- le déficit est reportable sur les revenus de même nature des 10 années suivantes (revenus LMNP)
- les amortissements non consommés sur une année sont reportables indéfiniment sur les années suivantes. Toutefois, ils ne permettent pas d’être en déficit.
4ème avantage LMNP : Régime des plus-values des particuliers
Un autre des avantages de la LMNP réside dans le bénéfice du régime des plus-values des particuliers.
Pour en savoir plus sur les plus-values immobilières, consultez cet article très complet sur le sujet !
Concrètement, les plus-values sont imposées forfaitairement à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une surtaxe est applicable pour les plus-values de plus de 50 000 €.
Par ailleurs, à compter de la 6ème année de détention du bien, le contribuable bénéficie d’abattements pour durée de détention sur le montant de la plus-value.
L’exonération totale de la plus value intervient plus-value au bout de :
- 22 ans pour l’impôt sur le revenu
- 30 ans pour les prélèvements sociaux
5ème avantage LMNP : Récupération de la TVA
Si l’activité de LMNP est assujettie à la TVA, elle permet de déduire la TVA sur une partie de des charges et sur l’acquisition du bien immobilier.
En contrepartie, cela implique de collecter la TVA sur les recettes locatives.
La TVA est récupérable sur de nombreuses charges admises en déduction : travaux déductibles, charges de copropriété, honoraires de comptabilité, émoluments du notaire…
Attention ! Il n’est pas possible de récupérer la TVA sur les charges exclues du droit à déduction : les impôts (taxe foncière, CFE, droits de mutation…), les intérêts d’emprunt, les assurances…
6ème avantage LMNP : Rentabilité attractive et location simplifiée
La LMNP offre également une rentabilité avantageuse et une location facilitée par rapport à la location nue.
En effet, en LMNP au régime réel, les charges et amortissements peuvent générer une situation de déficit qui exonère d’impôt et de prélèvements sociaux le loueur meublé pendant de nombreuses années. Forcément, cette situation constitue un atout en matière de rentabilité.
De plus, le fait que le logement soit meublé permet de le louer plus cher qu’une location nue. Par conséquent, les recettes augmentent et l’impôt diminue !
En outre, un logement meublé est bien souvent plus simple à louer qu’un logement vide. nombreux sont les locataire souhaitant un appartement « clé en main » plutôt qu’un logement à meubler intégralement.
Inconvénients du statut LMNP
Voici les 4 principaux inconvénients du statut LMNP.
1er inconvénient LMNP : Fin de l’abattement de 50 % sur les recettes locatives
La loi de finances pour 2024 a mis fin à l’abattement de 50 % pour le régime LMNP micro-BIC en prévoyant un abattement de 30 % comme pour le régime micro-foncier.
Avant le vote de la loi de finances pour 2024, le régime micro-BIC bénéficiait d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives, jusqu’à 77 000 euros de recettes.
Depuis la réforme du régime micro-BIC, l’abattement n’est plus que de 30 % pour un plafond de recettes locatives de 15 000 euros. En cas de dépassement du plafond de 15 000 euros, le régime micro-BIC n’est plus applicable (régime réel).
Prenons un exemple : sur une année M. X réalise 10 000 euros de recettes locatives :
- Abattement : 10 000 € x 30 % = 3 000 euros
- Recettes locative nettes avant impôt : 10 000 € – 3 000 € = 7 000 euros
La perte de l’abattement de 50 % est donc un inconvénient majeur de la LMNP.
Important : la remise en cause de l’abattement de 50 % ne sera effective qu’à partir de la déclaration 2025 (revenus 2024).
2ème inconvénient LMNP : Durée du bail limitée à un an
En LMNP la durée du bail est limitée à un an (bail meublé) contre trois ans pour un bail classique (location nue). Le risque pour l’investisseur est donc de perdre en stabilité locative. En effet, le turn-over sera plus élevé, s’agissant d’une durée de location plus courte..
Cela peut engendrer des coûts supplémentaires :
- frais de mise en location par une agence immobilière
- frais de rédaction de bail
- frais d’état des lieux
- vacances locatives
3ème inconvénient LMNP : Coût d’acquisition meubles
Pour répondre à la définition du LMNP, le propriétaire doit acquérir tout une liste de meubles dont : de la literie, des couverts, un four, des plaques de cuisson, une table, un congélateur…
L’ameublement d’un appartement en LMNP représente un coût pour le propriétaire comparé à la location nue. Cela peut rapidement entacher sa rentabilité.
Le calcul de rentabilité doit donc tenir compte du prix d’acquisition du mobilier.
4ème inconvénient LMNP : Durée d’amortissement limitée dans le temps
La LMNP au régime réel permet d’amortir son bien dans le temps (hors terrain). Toutefois la durée d’amortissement est limitée dans le temps.
Cela signifie que lorsque l’amortissement s’achève, le loueur meublé non professionnel ne peut plus le déduire de ses charges. Il en résulte une hausse de l’impôt sur le revenu qu’il faut anticiper.
Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la LMNP
Vous trouverez ci-dessous un tableau synthétique précisant les avantages et inconvénients de la LMNP :
| LMNP : Avantages et inconvénients | |
| Avantages | Inconvénients |
| Amortissement du bien immobilier (hors terrains) | Fin de l'abattement de 50 % (régime micro-BIC) |
| Déduction de nombreuses charges | Durée du bail limitée à 1 an |
| Report des déficits et amortissements | Coût d'acquisition des meubles |
| Régime des plus-values des particuliers | Limite de l'amortissement dans le temps |
| Récupération de la TVA | // |
| Rentabilité attractive | // |
FAQ – LMNP : avantages et inconvénients
Quel est l’intérêt majeur du statut LMNP ?
L’intérêt majeur du statut LMNP réside dans la possibilité d’amortir le bien au régime réel. Il permet ainsi de réduire son imposition et de profiter d’une rentabilité avantageuse.
Quels sont les avantages du LMNP ?
Pour résumer, les principaux avantages du LMNP sont :
- la possibilité d’amortir le bien
- la déduction des charges au régime réel
- le report des déficits et des amortissements
- le bénéfice du régime des plus-values des particuliers
- la potentielle récupération de la TVA
- Une rentabilité attractive
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Depuis la loi de finances pour 2024, le statut LMNP a pour principaux inconvénients :
- la perte de l’abattement de 50 %
- l’abaissement du seuil du régime micro-BIC à 15 000 €
- le coût d’acquisition des meubles
- la durée de la location qui est, en générale, plus courte qu’en location nue.
